Nächster Mietenschub fix!

Der Wohnbau bricht ein, die Eigentumsquote fällt auf ein 20-Jahres-Tief und die KIM-Nachfolge hält zentrale Finanzierungshürden aufrecht. Damit wächst die Zahl jener Haushalte, die auf den Mietmarkt angewiesen sind, während das Angebot schrumpft. Mietpreisbremsen können den Anstieg einzelner Bestandsmieten verzögern, wenn überhaupt. Den zugrunde liegenden Mangel - und damit mittel- und langfristig stark steigebnde Mieten - beseitigen sie nicht.

Das Beispiel Berlin zeigt es. Deutschland liefert einen Vorgeschmack auf das, was Österreich in den kommenden Quartalen mit großer Wahrscheinlichkeit noch stärker beschäftigen wird. Die Neuvertragsmieten in deutschen Mehrfamilienhäusern lagen im zweiten Quartal 2026 um 3,2 Prozent über dem Vorjahreswert. Gleichzeitig stiegen die Preise für Wohnimmobilien um 1,9 Prozent. Der Verband deutscher Pfandbriefbanken führt beides auf den anhaltenden Nachfrageüberhang zurück.

In Österreich ist der Mietenschub längst angekommen. Im ersten Quartal 2026 lag die durchschnittliche Miete inklusive Betriebskosten laut Statistik Austria bei 10,50 Euro je Quadratmeter und damit um 4,8 Prozent höher als ein Jahr zuvor. Gegenüber dem Schlussquartal 2025 betrug das Plus 1,1 Prozent. Private Hauptmieten erreichten bereits 12,50 Euro je Quadratmeter. Zwischen 2021 und 2025 erhöhten sich die durchschnittlichen Mietkosten österreichweit um 23 Prozent, im privaten Segment sogar um 25 Prozent. Quelle: Statistik Austria Die entscheidende Zahl liegt jedoch nicht bei den heutigen Mieten, sondern auf den Baustellen der kommenden Jahre. Nach dem aktuellen österreichischen Neubaubericht werden 2026 rund 30.900 Wohnungen fertiggestellt. 2027 sollen es nur noch knapp 25.000 sein – ein Rückgang um rund 19 Prozent innerhalb eines Jahres. Gegenüber dem jüngsten Höchststand von rund 46.500 Fertigstellungen im Jahr 2022 würde die Neubauleistung damit um etwa 46 Prozent einbrechen.

Auch Wien kann sich dem nicht entziehen: Nach rund 12.100 Einheiten im Jahr 2026 werden für 2027 nur noch etwa 9.600 Wohnungen erwartet. Die amtlichen Frühindikatoren bestätigen das Problem. In neuen Gebäuden wurden 2025 nur noch rund 32.000 Wohnungen bewilligt. Besonders dramatisch ist die Entwicklung im mehrgeschossigen Wohnbau: Die Zahl der genehmigten Wohnungen in neuen Gebäuden mit mindestens drei Einheiten sank von 45.296 im Jahr 2020 auf 21.661 im Jahr 2025 – ein Minus von mehr als 52 Prozent. Die bewilligte Nutzfläche fiel zwischen 2021 und 2025 auf einen Indexwert von 49,4. Damit verzeichnete Österreich den stärksten Rückgang in der gesamten EU.

Gleichzeitig steigt der Bedarf. Österreich zählte 2025 rund 4,18 Millionen Privathaushalte, 39,1 Prozent davon waren Einpersonenhaushalte – ein neuer Höchstwert. Die Zahl der als Hauptwohnsitz genutzten Hauptmietwohnungen wuchs von rund 1,57 Millionen im Jahr 2015 auf 1,80 Millionen im Jahr 2025. Das entspricht einem Plus von knapp 15 Prozent in nur zehn Jahren. Parallel dazu sinkt die Eigentumsquote. Nur noch 47,3 Prozent der Österreicherinnen und Österreicher wohnen im Eigentum – so wenige wie seit 20 Jahren nicht mehr. In Wien sind es überhaupt nur 19,3 Prozent.

Hohe Preise, gestiegene Finanzierungskosten und restriktive Kreditstandards versperren vor allem jüngeren Haushalten und Familien ohne ausreichendes Eigenkapital den Zugang zu den eigenen vier Wänden. Die KIM-Verordnung ist zwar mit 30. Juni 2025 ausgelaufen, ihre zentralen Eckwerte leben in der Nachfolgeregelung praktisch weiter. Das FMA-Rundschreiben nennt weiterhin eine maximale Beleihungsquote von 90 Prozent, eine Schuldendienstquote von höchstens 40 Prozent des Jahresnettoeinkommens und eine maximale Laufzeit von 35 Jahren. Diese Kriterien sollen grundsätzlich bei mindestens 80 Prozent des neu vergebenen Kreditvolumens eingehalten werden. Formal können Banken davon abweichen; ihre Vergabestandards werden jedoch im Rahmen der laufenden Aufsicht überprüft. Wer trotz laufenden Einkommens nicht genügend Eigenmittel aufbringen kann, kauft keine Wohnung, sondern bleibt Mieter. Jede verhinderte Eigentumsbildung erhöht damit den Nachfragedruck auf dem Mietmarkt.