Neue Befristungsregeln im Mietrecht

Mit 1. Jänner 2026 ist das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz in Kraft getreten. Die gesetzlichen Änderungen wurden bereits am 11. Dezember 2025 im Nationalrat beschlossen und bringen eine wesentliche Neuerung für das österreichische Mietrecht: Die Mindestbefristung von Mietverträgen wurde von drei auf fünf Jahre verlängert. Die neuen Regelungen gelten nicht nur für neu abgeschlossene, sondern auch für zahlreiche bestehende Mietverhältnisse.

Was ist neu?
Bislang konnten befristete Mietverträge über Wohnungen bereits mit einer Mindestlaufzeit von drei Jahren abgeschlossen werden. Nach Ablauf dieser Frist war eine Verlängerung oder ein Neuabschluss erforderlich, was in der Praxis häufig zu Unsicherheiten führte – insbesondere dann, wenn es zu konkludenten Vertragsverlängerungen kam.
Mit der Gesetzesänderung wurde die Mindestdauer befristeter Mietverträge auf fünf Jahre angehoben. Ziel dieser Maßnahme ist es, mehr Stabilität und Planungssicherheit für Mieterinnen und Mieter zu schaffen und kurzfristige Befristungen einzudämmen.

Rechtliche Auswirkungen für Mieter und Vermieter
Für Mieter bedeutet die neue Rechtslage, dass sie bei Abschluss eines befristeten Mietvertrages nunmehr zumindest fünf Jahre Wohnsicherheit haben, ohne bereits nach drei Jahren erneut verhandeln zu müssen. Das Risiko häufiger Vertragsverlängerungen und damit verbundener Unsicherheiten wird deutlich reduziert.
Für Vermieter bleibt die Möglichkeit, Mietverhältnisse zeitlich zu begrenzen, grundsätzlich erhalten. Allerdings unterliegen Befristungen nun strengeren gesetzlichen Vorgaben. Kurze Vertragslaufzeiten sollen künftig nicht mehr dazu dienen, Mieten rasch anzupassen oder Druck auf Mieter auszuüben.

Wichtige Ausnahme: Private Vermieter
Eine zentrale Ausnahme sieht das Gesetz für nicht unternehmerisch tätige Vermieter vor. Ist die Vermieterin oder der Vermieter keine Unternehmerin bzw. kein Unternehmer – etwa bei einer Privatperson, die eine einzelne Wohnung vermietet –, gelten die neuen Befristungsregeln nicht.
In diesen Fällen können weiterhin befristete Mietverträge mit einer Mindestlaufzeit von drei Jahren abgeschlossen werden. Die Abgrenzung, wann Vermietung als unternehmerisch einzustufen ist, bleibt damit weiterhin von erheblicher praktischer Bedeutung.

Fazit und rechtliche Einordnung
Die Änderungen durch das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz – in Zusammenschau mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz – stellen einen spürbaren Eingriff in die Vertragsfreiheit dar und bringen insbesondere für Vermieter neue rechtliche Herausforderungen mit sich.