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Neues bei der Immofondsbesteuerung

Änderungen für Steuerausländer

Mit der Einführung des Immobilien-Investmentfondsgesetzes (ImmoInvFG) im Jahr 2003 wurde nach Informationen der tpa im Einkommensteuergesetz eine beschränkte Steuerpflicht für Einkünfte, die ein in- oder ausländischer Fonds aus österreichischen Immobilien erzielt, normiert. Besteuert werden die ausschüttungsgleichen Erträge, welche sich bei beschränkter Steuerpflicht – vereinfacht ausgedrückt – aus den Einkünften aus der laufenden Vermietung und der jährlichen Wertveränderung der Liegenschaften zusammensetzen. Einkünfte aus Liquiditätsanlagen des Fonds unterliegen nicht der beschränkten Steuerpflicht. Immobilienfonds werden steuerlich transparent behandelt. Demzufolge werden die Einkünfte direkt den jeweiligen Investor:innen zugerechnet. Das faßt jetzt die tpa zusammen.
Steuersubjekt für die Immobilienfondsbesteuerung ist regelmäßig der einzelne Anleger und nicht der Fonds. Steuerlich gesehen werden die Einkünfte aus den vom Fonds gehaltenen Immobilien auf Ebene der Anleger in Kapitaleinkünfte transformiert. Durch diese Umwandlung kommen, wie im Bereich der Kapitaleinkünfte üblich, zwei Erhebungsarten in Betracht: einerseits der Steuerabzug durch den Abzugsverpflichteten (hier KVG) und andererseits die Veranlagung bei der/dem Investor:in. Hier kam es durch das Abgabenänderungsgesetz 2023 – AbgÄG 2023 zu gesetzlichen Änderungen.
Im Rahmen der beschränkten Steuerpflicht mussten Anleger:innen eine Steuererklärung in Österreich abgeben, wenn sie Anteile an Immo-Fonds im Bestand hatten, welche an einen unbeschränkten Personenkreis („public placement“) angeboten wurden. In der Regel werden solche Produkte häufig von natürlichen Personen erworben, welche in Österreich bei beschränkter Steuerpflicht nur Steuererklärungen abgeben müssen, wenn die Einkünfte den Veranlagungsfreibetrag überschreiten. Der Freibetrag beträgt für das Jahr 2023 2.126,00 Euro und für das Jahr 2024 2.330,00 Euro(Betrag entsprechend dem PrAG 2024: 12.816 – 10.486 Euro). Anders als bei natürlichen Personen gibt es für Körperschaften keinen Freibetrag.
Wenn die Anteile von Immobilienfonds sowohl rechtlich als auch tatsächlich nur einem eingeschränkten Personenkreis („private placement“) angeboten wurden, war die Kapitalverwaltungsgesellschaft („KVG“) des Fonds gemäß der früheren Rechtslage dazu verpflichtet, die Steuer für die Investor:innen abzuführen. Der Steuerabzug musste innerhalb von 4 Monaten nach Geschäftsjahresende des Fonds von der KVG vorgenommen und bis zum 15. Tag nach Ablauf dieses Kalendermonats an das zuständige Finanzamt abgeführt werden. Durch die Einhebung im Abzugswege entfällt die Erklärungspflicht für den/die Investor:in.
Durch das AbgÄG 2023 wurde sowohl die Verpflichtung zum Steuerabzug für die KVG erweitert als auch die Frist für den Steuerabzug verlängert. Entsprechend dem in 2023 geänderten § 99 EStG reicht es nunmehr aus, wenn die Anteile entweder in rechtlicher oder in tatsächlicher Hinsicht NICHT einem unbestimmten Anleger:innenkreis angeboten werden, um die KVG zum Steuerabzug zu verpflichten.
Dadurch ändert sich die Rechtslage für Investor:innen von Fonds, die zwar rein formal als Publikumsfonds ausgestaltet sind, allerdings tatsächlich nur an/von einem eingeschränkten Personenkreis (insbesondere institutionellen Investoren) vertrieben bzw. erworben werden.
Die Frist für den Steuerabzug durch die KVG wurde durch das AbgÄG 2023 auf 7 Monate verlängert und ist damit im Gleichklang zu den Meldebestimmungen für Fonds, welche die Steuerdaten an die OeKB melden. Der Steuersatz für die Abzugsteuer beträgt grundsätzlich 27,5 Prozent, kann aber auf 23 Prozent (KöSt-Satz ab dem Jahr 2024) reduziert werden, wenn der Empfänger der Einkünfte eine Körperschaft ist.
Eine weitere Neuerung ergab sich für an einen eingeschränkten Personenkreis vertriebene Dchfonds, welche nicht unmittelbar in die österreichischen Immobilien investiert sind, sondern lediglich Anteile an Immobilienpublikumsfonds (Zielfonds) halten. Durch das Transparenzprinzip kommt es grundsätzlich zu einem mehrfachen Durchgriff bis hin zum einzelnen Anleger des Dachfonds. In der Praxis ist es für nicht in Österreich ansässige Dachfondsanleger äußerst schwierig, die beschränkte Steuerpflicht zu erkennen.

© Cachalot Media House GmbH - Veröffentlicht am 29. Februar 2024 - zuletzt bearbeitet am 07. Oktober 2024


GR
AutorGerhard Rodler
Tags
2023
Fonds
Österreich
Immobilien
2024
Ingrid Winkelbauer
Christoph Rosner
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