Sanieren statt planieren

Schnell wurde beim Round Table des Immobilien Magazin in den neuen Büroräumlichkeiten der RPHI klar, dass der Bestand ein zentrales Zukunftsfeld der Immobilienwirtschaft ist und an ihm künftig kein Weg vorbeiführt. Wolfgang Kradischnig brachte eine Grundthese gleich zu Beginn auf den Punkt. Aus seiner Sicht werden sich die Aufgaben der Branche in Zukunft „verstärkt mit dem Sanierungsbereich beschäftigen“. Für den CEO der Delta AG ist das nicht nur eine Frage einzelner Projekte, sondern eine strukturelle Verschiebung des gesamten Bauens. Der Bestand habe deshalb so großes Potenzial, weil er zwei Probleme zugleich adressiere: Er reduziere den Flächenverbrauch und er nutze jene CO2-Bindung weiter, die bereits in der Konstruktion vorhandener Gebäude steckt. Schon allein, dass die Tragstruktur erhalten bleibt, bedeute eine wesentliche Reduktion des CO2-Footprints.

Hoher Flächenverbrauch

Österreich habe, so Kradischnig, noch immer ein massives Problem mit dem täglichen Flächenverbrauch. Er verwies auf eigene Erhebungen, wonach der Bodenverbrauch in Österreich derzeit ungefähr neun Fußballfeldern pro Tag entspreche. „Wer über die Zukunft des Bauens sprechen will, muss zunächst anerkennen, dass Österreich fertig bebaut ist“, so Kradischnig. Hinzu komme, dass sich die Leerstände auf rund fünf Millionen Quadratmeter summieren. Für ihn spricht deshalb vieles dafür, dem Bestand Vorrang zu geben und Bauen auf der grünen Wiese massiv einzuschränken.

Diese grundsätzliche Argumentation stieß in der Runde auf viel Zustimmung. Karl-Maria Pfeffer, CEO der Raiffeisen Property Holding International, dessen Unternehmen vor allem in Zentral- und Osteuropa tätig ist, machte anhand eines aktuellen Projekts deutlich, wie komplex Bauen im Bestand in der Realität werden kann. Pfeffer schilderte ausführlich die Entwicklung des Palais Esterhazy in Bratislava, eines Projekts mitten in der Altstadt, in unmittelbarer Nähe zur historischen Stadtmauer und in einer aus seiner Sicht „unwiederholbaren Lage“.

An diesem Beispiel zeigte er, dass Bestandsentwicklung nicht romantisch verklärt werden dürfe. Bei dem Projekt habe man sehr viel Zeit in Behördenverfahren und Genehmigungen investieren müssen. Die eigentliche Herausforderung sei zunächst gar nicht nur die historische Substanz gewesen, sondern die Erschließung: „Um das Projekt wirtschaftlich und funktional überhaupt umsetzen zu können, musste eine Zufahrtslösung gefunden werden. Dafür war eine Genehmigung nötig, unter der historischen Stadtmauer einen privaten Tunnel zu errichten“, erzählt er. Erst im Zuge der vertieften Auseinandersetzung mit der historischen Dokumentation sei deutlich geworden, dass die Straße in den 1930er-Jahren beim Brückenbau um mehrere Meter abgesenkt worden war – und dass die Erschließung dadurch technisch überhaupt möglich wurde, ohne die Stadtmauer direkt zu beschädigen.

Komplexe Lösungen

Pfeffer beschrieb die Entwicklung als Paradebeispiel dafür, wie Bauen im Bestand nur mit innovativen, teuren und oft hochindividuellen Lösungen funktioniert. Das Projekt vereine alte und neue Elemente, historische Mauern und moderne Ergänzungen. Manche Bestandsgebäude oder Gebäudeteile müssten erhalten werden, andere seien technisch oder wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll sanierbar. Manchmal, so Pfeffer, müsse auch die Behörde anerkennen, dass etwas „so wie es ist, nicht sinnvoll erhaltbar“ sei. In Bratislava habe er mit den dortigen Behörden durchaus positive Erfahrungen gemacht, weil dort ein gewisser Pragmatismus möglich gewesen sei. „Nicht alles muss zwanghaft konserviert werden, wenn Substanz faktisch nicht mehr zu retten ist“, so Pfeffer.

Zugleich machte er deutlich, wie kompliziert solche Vorhaben sind. Um die Garage befahrbar zu machen, hätte man ursprünglich eine Art Rampen- oder Schneckenlösung rund um das Bestandsensemble errichten müssen, mit massiven Eingriffen in die historische Struktur. Stattdessen entschied man sich für eine Förderband- beziehungsweise Liftsystemlösung. Das mache das Projekt nicht nur baulich hochkomplex, sondern auch wirtschaftlich anspruchsvoll. „Letztlich funktioniere so ein Projekt nur, wenn die Einmaligkeit der Lage und des Produkts am Markt vermittelbar sei“, erklärt er. Für die 19 Wohnungen, die dort entstehen, nannte er einen Zielpreis von rund 10.000 Euro pro Quadratmeter. Das sei viel Geld, aber in dieser Lage nicht überzogen. „Reich wird man mit so einem Projekt nicht, wohl aber könne man „vernünftig daran verdienen“.

Moderner Wohnraum in Altbauten

Dominik Löffler, Geschäftsführer der Revide Group, sprach bei der Diskussion sehr konkret über den Wiener Zinshausmarkt und über Dachgeschoßausbauten. Löffler schilderte, dass sein Unternehmen im Bestand stark tätig sei, Zinshäuser ankaufe, Rohdachböden entwickle und generell versuche, „dem alten Bestand neues Leben einzuhauchen“. Gerade im klassischen Altbau sieht er nach wie vor Potenziale. Technisch könne man in vielen Fällen durchaus zeitgemäße Grundrisse schaffen. Außenmauern und Mittelmauern blieben meist erhalten, innerhalb der einzelnen Einheiten bestehe aber oft erstaunlich viel Flexibilität. „Wenn man bereit ist, Gebäude weitgehend zu entkernen, Schüttungen zu entfernen, Dippelbaumdecken statisch neu zu bewerten und Herzblut in die Planung zu investieren, lässt sich auch in Altbauten moderner Wohnraum schaffen“, erklärt er. Dachgeschoßausbauten seien aber aktuell wirtschaftlich schwierig, auch weil sich Einkaufspreise noch nicht in notwendigen Maß angepasst hätten.

Löffler sieht in Zinshäusern aber nicht nur ein wirtschaftliches, sondern auch ein gesellschaftliches Thema. Selbst wenn Abbruch und Neubau manchmal einfacher und auch rentabler wären, sei es wichtig, Substanz zu erhalten und damit auch das architektonische Stadtbild zu bewahren. Gerade in Städten wie Wien sei der gesellschaftliche Wert solcher Gebäude hoch. „Es gehe eben nicht nur um ökologische Vorteile, sondern auch darum, was an urbaner Identität erhalten bleibt, erklärt er. Dass dieser Anspruch in der Praxis mühsam ist, daran ließ Löffler keinen Zweifel. Die größte Hürde sei oft schlicht die Zeit. Bestandsprojekte erforderten Sonderlösungen, jede Sonderlösung müsse mit Behörden, Fachplaner:innen, Architekt:innen und weiteren Beteiligten abgestimmt werden. „Das kostet einfach Zeit“, sagte er, und genau diese Zeit werde durch die Zinsbelastung im Projekt zu einem entscheidenden Kostentreiber.

Finanzierung als Flaschenhals

Damit war ein weiteres zentrales Thema angesprochen, das Dominik Czeczil Geschäftsführer der Infracom Urban Development anschließend vertiefte: Czeczil verwies darauf, dass sein Unternehmen auch in der Bestandsentwicklung tätig sei und die Unsicherheit solcher Projekte deshalb aus erster Hand kenne. Sein Fazit fiel klar aus: Finanzierungen seien heute „wesentlich schwieriger“ zu bekommen als noch vor drei oder vier Jahren. Banken würden Projektentwickler:innen heute viel kritischer hinterfragen, Beziehungen müssten fast neu aufgebaut werden, bestehende Kontakte scheinen oft nichts mehr zu zählen. Das sei an sich nicht verwerflich, sagte Czeczil, aber in der Praxis bedeute es, dass Sanierungsprojekte deutlich schwerer auf Schiene zu bringen seien.

Vor allem das Zusammenspiel von Eigenkapitalanforderungen, Vorverwertungsquoten und langen Genehmigungszeiten belaste die Wirtschaftlichkeit massiv. Czeczil und Löffler beschrieben dabei fast deckungsgleich dieselbe Erfahrung: Banken verlangten teils hohe Vorverwertungsquoten, bevor sie überhaupt Mittel freigeben. Gerade bei Sanierungs- oder Dachgeschoßprojekten sei das aber ein klassisches Henne-Ei-Problem. Wenn noch nicht gebaut wird, wollen Käufer:innen oft nicht kaufen; wenn nicht genug Käufer:innen da sind, gibt es aber keine Finanzierung und damit auch keinen Baustart. Czeczil sprach in diesem Zusammenhang von einer „Extremsituation“, auf die viele Projektentwickler nicht vorbereitet gewesen seien. Löffler ergänzte, dass man mittlerweile teils versuche, stärker mit Investorenkapital zu arbeiten, obwohl dieses Kapital teurer sei. Dafür spare man Zeit und hänge nicht monatelang in Finanzierungsprozessen fest.

Für Czeczil ist die Sanierungsfrage deshalb nicht nur eine technische oder planerische, sondern ganz wesentlich auch eine Frage der Kapitalmarkt- und Bankpraxis. Er brachte damit einen Aspekt ein, der in vielen politischen Debatten über Sanierungsquote und Bestandserhalt gern ausgeblendet wird: Selbst wenn alle den Bestand stärken wollen, braucht es am Ende Finanzierungsmodelle, die mit der Realität solcher Projekte kompatibel sind. Sonst bleiben Sanierungen ein programmatisches Bekenntnis, aber kein skalierbares Geschäftsmodell.

Intakte Tragestruktur entscheidend

Wie sehr die technische Realität im Bestand über Erfolg oder Scheitern entscheidet, schilderte Harald Muhr, Gründer von MST Muhr, mit großer Anschaulichkeit. Muhr, der seit mehr als 30 Jahren im Bereich Sanierung tätig ist, brachte den Blick des Spezialisten für Stahlbeton und Bau im Bestand in die Runde ein. Für ihn ist die zentrale Frage bei einem Sanierungsprojekt zunächst immer, ob die Tragstruktur in Ordnung ist. Wenn Fundamente, Decken und tragende Elemente intakt sind, spreche sehr viel für den Erhalt. Gerade beim Stahlbeton sei die Konstruktion häufig eine starke Basis für weitere Nutzungszyklen. Ein guter Betonbau könne, wenn er intelligent geplant sei, weit über 100 Jahre bestehen. Muhr erinnerte daran, dass Zement und Stahl zusammen rund zehn Prozent der weltweiten CO2-Emissionen verursachen. Wer also eine tragfähige Struktur erhält, spart nicht nur Baukosten, sondern auch erhebliche Mengen grauer Energie.

Muhr betonte aber ebenso klar, dass der entscheidende Punkt eine gute Befundung ist. Wenn der Bestand sorgfältig untersucht wurde und klar ist, in welchem Zustand Tragstruktur, Bewehrung, Brandschutz und technische Anlagen sind, könne auch mit hoher Kostensicherheit geplant werden. Wenn die Befundung schlecht sei, kämen die Überraschungen später – und genau daraus entstünden die Nachträge, vor denen Investor:innen und Entwickler:innen Angst haben. Korrosionszustände, unzureichende Brandschutzlösungen, schwer nachrüstbare technische Gebäudeausrüstung oder verborgene Schadstoffe könnten Projekte wirtschaftlich kippen lassen.

Flexibilität als Vorraussetzung

Statt stur am ursprünglichen Konzept festzuhalten, müsse man auch manchmal umdenken und alternative Lösungen entwickeln. Genau das sei für ihn typisch für gelungene Sanierung: Man dürfe nicht darauf beharren, dass der einmal geplante Weg der einzig richtige ist. „Vielmehr brauche es ein Team, das gemeinsam links und rechts denken könne, also Statik, Bauphysik, Brandschutz, Bauausführung und Projektsteuerung zusammenbringt. Dann lässt sich auch in schwierigen Situationen Geld sparen und ein Projekt retten“, erklärt er.

Kradischnig unterstrich zudem, wie stark sich verschiedene Bestandskategorien unterscheiden. Bei Bürogebäuden aus den 1980er- und 1990er-Jahren etwa sehe man häufig Objekte, die schon die zweite oder dritte „Behübschungswelle“ hinter sich hätten: Türen seien getauscht, Oberflächen modernisiert, Technikpaneele verkleidet – aber ins eigentliche Gebäude sei nie tief eingegriffen worden. Irgendwann erreichten solche Objekte das Ende ihres Lebenszyklus, und dann stelle sich nicht mehr die Frage, ob man noch einmal oberflächlich modernisieren könne, sondern ob nur mehr das Skelett stehen bleibt und der Rest neu gedacht werden muss.

Datenbasis als Voraussetzung

Ein weiterer Punkt, den Muhr wie Kradischnig betonten, betrifft die Datenlage. Während Neubauten heute mit einer Fülle digitaler Dokumentation übergeben würden, seien gerade die Gebäude aus den 1950er- bis 1970er-Jahren besonders problematisch. Bei sehr alten Gebäuden aus der Monarchie fänden sich oft erstaunlich gute Unterlagen, bei den Nachkriegsjahrzehnten hingegen fehle vieles oder sei nur unvollständig dokumentiert. Genau deshalb begrüßte die Runde grundsätzlich Instrumente wie das verpflichtende Bauwerksbuch in Wien: Sie könnten helfen, Substanz besser zu erfassen und zukünftige Entscheidungen schneller und sicherer zu machen.

Von der technischen Ebene führte die Diskussion erneut auf die politische. Was braucht es, um die Sanierungsquote tatsächlich zu erhöhen? Hier wurden mehrere Ebenen angesprochen. Löffler forderte schnellere Genehmigungen und verwies auf eigene Projekte, bei denen allein der Genehmigungsprozess für einen Dachgeschoßausbau bereits 24 Monate gedauert habe – bei ursprünglich kalkulierten 30 Monaten Gesamtprojektlaufzeit. Unter solchen Bedingungen sei es fast unmöglich, wirtschaftlich sinnvoll zu entwickeln.

Kradischnig legte den Schwerpunkt stärker auf die Systemfrage. Österreich habe zwar eine Bauordnung, aber keine echte Umbauordnung, argumentierte er. Die derzeitigen Regelwerke seien weitgehend auf den Neubau ausgerichtet und ließen sich nicht eins zu eins auf den Bestand übertragen. Genau daraus entstehe vielfach Unwirtschaftlichkeit: Sobald man ein Bestandsgebäude angreife, werde es oft so behandelt, als müsse es vollständig auf Neubau-Standard gebracht werden. Aus seiner Sicht braucht es deshalb einen Bestandsstandard oder eine Umbauordnung, die kalkulierbare, rechtssichere und realistische Anforderungen für Sanierungen formuliert.

CO2-Bepreisung für Neubau

Bei der Frage nach ökonomischen Anreizen sprach Kradischnigg darüber hinaus die CO2-Bepreisung an. Der CO2-Footprint des Neubaus werde nach wie vor nicht ausreichend eingepreist. Solange der Erhalt bestehender Konstruktionen in Regulierung, Taxonomie und Förderung nicht systematisch honoriert werde, bleibe der Wettbewerb zwischen Neubau und Sanierung verzerrt. Löffler wiederum verwies auf Förderungen wie „Raus aus Öl und Gas“ und ähnliche Programme, die durchaus Wirkung entfalten könnten, auch wenn sich Förderrichtlinien laufend ändern und damit ebenfalls Planungsunsicherheit entstehe. Förderungen seien wichtig, aber kein Allheilmittel.

Der Round Table zeigte, dass Bauen im Bestand weder als bloß moralische Pflicht noch als einfache wirtschaftliche Chance verstanden werden darf. Es ist ein hochkomplexes Feld, in dem ökologische, technische, kulturelle und finanzielle Fragen eng ineinandergreifen. Und dennoch führt an ihm kein Weg vorbei – schon deshalb nicht, weil Flächen knapp werden, weil Substanz einen Wert besitzt und weil sich die Klimafrage ohne massive Aktivierung des Bestands nicht beantworten lassen wird.