Von der Neuerfindung des Büros

Interview: 

Immobilien Magazin: Herr Wernhart, was würden Sie Ihrem jüngeren Ich am ersten Arbeitstag bei EHL mit auf den Weg geben?

Stefan Wernhart: Neugierig, wissbegierig und vor allem geduldig zu sein. Und den Fokus auf nachhaltige Erfolge zu richten. Vor zwanzig Jahren wollte ich möglichst rasch Erfolge erzielen und mich im Team beweisen. Heute weiß ich, dass die wertvollsten Erfolge oft erst nach vielen Jahren sichtbar werden: wenn Kundinnen und Kunden wiederkommen, aus Geschäftskontakten echte Partnerschaften entstehen und man gemeinsam auf erfolgreiche Projekte zurückblickt.

IM: Was braucht es dazu?

Wernhart: Dafür braucht es ein klares Wertegerüst. Vertrauen, Ausdauer und Verlässlichkeit tragen langfristige Kundenbeziehungen. Ganz wichtig ist außerdem die Freude an dem, was man tut. Dann geht man auch nach 20 Jahren noch sehr gerne in die Arbeit.

IM: Erinnern Sie sich noch an Ihre erste Bürovermietung?

Wernhart: Das war eine kleine Bürofläche am Hietzinger Kai im 13. Bezirk, in einem kleinteiligen Haus mit moderner Ausstattung und einem kleinen Garten dahinter. Der Geschäftsführer des Handelsunternehmens wohnte im Westen Wiens. Deshalb war neben der Qualität der Fläche auch die Lage ausschlaggebend.

IM: Was war die größte Herausforderung dabei?

Wernhart: Nicht alle Mitarbeiter:innen waren glücklich darüber, dass der Unternehmensstandort dorthin verlegt werden sollte. Meine Aufgabe als frischgebackener Immobilienmakler war es, gemeinsam mit dem Geschäftsführer die Belegschaft zu überzeugen. Wir haben herausgearbeitet, welche Vorteile der Standort bei Infrastruktur und öffentlicher Anbindung bietet. Rückblickend war das eine frühe Erfahrung darin, wie wichtig es ist, Mitarbeiter:innen bei einer Standortentscheidung mitzunehmen.

IM: Welches Büro hätten Unternehmen 2006 sofort genommen, das heute nur schwer zu vermieten wäre?

Wernhart: Ein unklimatisiertes Dachgeschoßbüro in einem schönen Altbau in der Wiener Innenstadt. Wir haben früher zahlreiche Büros dieser Art vermietet. Nach den klimatischen Bedingungen der vergangenen Sommer wäre eine solche Fläche ohne Klimaanlage heute kaum noch am Markt platzierbar.

IM: Der größte Unterschied?

Wernhart: Der vielleicht größte Unterschied ist aber, dass das Büro heute wesentlich stärker aus der Perspektive der Mitarbeiter:innen betrachtet wird. Es soll ein Ort sein, an dem Menschen gerne zusammenkommen – über seine Funktion als Arbeitsplatz hinaus.

IM: Was hat den Büromarkt dauerhaft verändert?

Wernhart: Jede Phase hat mich auf unterschiedliche Weise geprägt. Die Finanzkrise zeigte, wie rasch sich wirtschaftliche Rahmenbedingungen verändern können und wie unmittelbar sich das auf unsere Kunden auswirkt. Der Niedrigzinsboom war wiederum eine außergewöhnliche Wachstumsphase. Es kam ein großes Angebot neuer Büroflächen auf den Markt. Unsere Kunden hatten dadurch zahlreiche Möglichkeiten, ihre Standorte in moderne Immobilien in Toplagen zu verlegen.

IM: Und heute?

Wernhart: Die Zinswende erinnerte viele Marktteilnehmer:innen daran, wie wichtig wirtschaftliche Tragfähigkeit und nachhaltige Immobilienkonzepte sind. Das spiegelt sich heute deutlich in der Neuflächenproduktion wider. Die tiefgreifendsten dauerhaften Veränderungen hat aus meiner Sicht die Pandemie ausgelöst. Sie hat unser Verständnis von Arbeit und die Rolle des Büros grundlegend verändert. Plötzlich ging es vor allem darum, wie wir künftig zusammenarbeiten wollen. Diese Ausnahmesituation hat uns vor Augen geführt, wie wichtig das Miteinander und der persönliche Austausch im Berufsalltag sind.

IM: Was ist dabei Ihr Anspruch?

Wernhart: Mein Anspruch ist, aus herausfordernden Situationen gestärkt hervorzugehen und die Erkenntnisse für kommende Aufgaben zu nutzen. Besonders erfreulich war für mich, dass EHL diese Krisen erfolgreich gemeistert und zugleich viel daraus gelernt hat.

IM: Welcher Abschluss ist Ihnen besonders in Erinnerung geblieben?

Wernhart: Ich war mit einem Kunden, mit dem mich ein sehr gutes Verhältnis verbindet, längere Zeit auf der Suche nach einem Standort für die Erweiterung seiner jungen, sehr trendigen Hotelkette Cocoon. Seine Innendesign-Konzepte nehmen immer stark auf den jeweiligen Standort Bezug. Deshalb war die Mikrolage entscheidend.

IM: Und wo wurden Sie fündig?

Wernhart: Fündig wurden wir schließlich in Salzburg, wo er ein sehr attraktives Konzept umsetzen konnte. Die Suche allein dauerte nahezu zwei Jahre. Bis zur Eröffnung vergingen insgesamt mehr als drei Jahre. Besonders in Erinnerung geblieben ist mir das Projekt, weil ich danach selbst vor Ort war und sehen konnte, wie aus einer gemeinsamen Idee ein Ort der Begegnung für Menschen aller Altersgruppen geworden war. Das hebt die eigene Arbeit auf eine sehr schöne Ebene.

IM: Was erfahren Sie bei Büroentscheidungen über Ihre Kund:innen?

Wernhart: Eine Standortentscheidung gibt tiefe Einblicke. Wir erfahren, wie ein Unternehmen denkt, welche Kultur es lebt und welche Vorstellungen es von seiner Zukunft hat. Eine immer wieder positive Erfahrung ist die Motivation, mit der viele Geschäftsführer:innen einen Standortwechsel angehen. Gerade seit der Pandemie steht häufig eine deutliche Qualitätsverbesserung im Vordergrund. Dabei geht es um mehr als eine bessere Mikrolage oder die Infrastruktur rund um das Büro. Viele dieser Projekte werden ganz bewusst für die Mitarbeiter:innen initiiert. Ein hochwertiges Büro ist heute für Arbeitgeber beim Recruiting und bei der langfristigen Bindung bestehender Mitarbeiter:innen unverzichtbar.

IM: Was hat Sie zwanzig Jahre bei EHL gehalten? Und was haben Sie von Michael Ehlmaier gelernt?

Wernhart: Vor allem unsere besondere Unternehmenskultur. Wir sind stark gewachsen und haben uns weiterentwickelt. Trotzdem ist das Gefühl geblieben, in einem herzlichen Familienunternehmen zu arbeiten, in dem der Mensch im Mittelpunkt steht und der Kunde König ist.

IM: Und was zeichnet die Zusammenarbeit besonders aus?

Wernhart: Uns zeichnen persönlicher Zusammenhalt, gegenseitige Unterstützung bei beruflichen und privaten Herausforderungen sowie kurze Entscheidungswege aus. Dazu kommt ein gemeinsames Verständnis davon, wie wir miteinander und mit unseren Kunden umgehen. EHL ist für mich längst mehr als ein Arbeitgeber. Ich konnte mich vom Junior-Geschäftsflächenmakler über die Leitung verschiedener Unternehmensbereiche bis zum Geschäftsführer entwickeln. Dabei habe ich immer wieder Vertrauen und die Möglichkeit erhalten, Verantwortung zu übernehmen. Dafür bin ich sehr dankbar.

IM: Und was haben Sie gelernt dabei?

Wernhart: Von Michael habe ich besonders gelernt, wie wichtig Handschlagqualität, unternehmerische Planung und die konsequente Pflege persönlicher Kontakte sind. Er kann Menschen motivieren und begeistern und ihnen gleichzeitig den Freiraum geben, sich weiterzuentwickeln. Er hat mich gefördert und gefordert. Das hat mich wesentlich geprägt. Ich bin stolz darauf, EHL in seiner heutigen Form mitgeprägt und mit meinem Team so viele gemeinsame Erfolge erzielt zu haben. Das Unternehmen mit meinen Kolleginnen und Kollegen weiterzugestalten, empfinde ich als große Freude und Verantwortung.

IM: EHL hat für 2025 eine Wiener Bürovermietungsleistung von rund 230.000 Quadratmetern ausgewiesen, dominiert immer noch der öffentliche Sektor?

Wernhart: Der Wiener Büromarkt hat in den vergangenen Jahren bewiesen, dass er auch unter wirtschaftlich schwierigen Bedingungen bemerkenswert stabil ist. Positiv stimmt mich die grundsätzlich breite Nachfragestruktur. Neben öffentlichen Institutionen sehen wir Aktivitäten aus der Technologiebranche, dem Gesundheitswesen, dem Beratungssektor und zahlreichen weiteren Dienstleistungsbereichen. Diese Vielfalt macht Wien widerstandsfähig.

IM: Gibt es schon Licht am Ende des Tunnels?

Wernhart: Bei privaten Unternehmen nehmen wir durchaus eine gewisse Zuversicht wahr. Standortentscheidungen werden allerdings wesentlich sorgfältiger vorbereitet. Wirtschaftliche und geopolitische Unsicherheiten führen dazu, dass Strategien intensiver hinterfragt und Investitionen genauer geprüft werden.

IM: Dauern Anmietentscheidungen länger?

Wernhart: Auch wenn wir derzeit eine geringere Vermietungsleistung als in der Vorjahresperiode beobachten, bleibt der Bedarf an hochwertigen Büroflächen bestehen. Unternehmen suchen langfristig tragfähige Lösungen, die wirtschaftliche Effizienz mit hoher Arbeitsplatzqualität verbinden. Diese Entwicklung halte ich für gesund. Sie wird dem Markt langfristig zugutekommen.

IM: Sind gute Büros knapp, weniger gute kaum vermietbar?

Wernhart: Genau diese Differenzierung beobachten wir. Die Leerstandsquote ist im internationalen Vergleich weiterhin niedrig. Moderne, hochwertige und energieeffiziente Büroflächen in gut angebundenen Lagen sind stark gefragt. Das Angebot ist begrenzt, auch wegen der rückläufigen Neubautätigkeit. Entsprechend stabil entwickeln sich dort die Mietpreise.

IM: Generell?

Wernhart: Ältere Bestandsimmobilien geraten hingegen zunehmend unter Druck, wenn technische Ausstattung, Energieeffizienz oder Flächenflexibilität den heutigen Anforderungen nicht mehr entsprechen. Das gilt selbst dann, wenn sie zu deutlich günstigeren Konditionen angeboten werden.

IM: Schauen Unternehmen zu stark auf die Quadratmetermiete?

Wernhart: Eine allgemeingültige Schmerzgrenze gibt es nicht. Sie hängt von Branche, Geschäftsmodell und individuellen Anforderungen ab. Auch heuer gab es Abschlüsse in sehr guten Lagen und hochwertigen Objekten mit Nettomieten von über 30 Euro pro Quadratmeter. Wir beobachten aber durchaus eine zu starke Konzentration auf die reine Quadratmetermiete. Entscheidend sollte sein, was ein tatsächlich genutzter Arbeitsplatz insgesamt kostet und welchen Mehrwert er schafft. Eine moderne, effizient geplante Fläche kann trotz höherer Quadratmetermiete wirtschaftlicher sein als eine vermeintlich günstige Bestandsfläche.

IM: Was sollte hier mehr berücksichtigt werden?

Wernhart: In klassischen Wirtschaftlichkeitsrechnungen wird außerdem die Attraktivität des Arbeitsplatzes häufig zu wenig berücksichtigt. Qualifizierte Mitarbeiter:innen sind ein entscheidender Erfolgsfaktor. Ein hochwertiges Büro kann wesentlich zur Mitarbeiterbindung und Arbeitgeberattraktivität beitragen.

IM: Nach der Pandemie wurde das Ende des klassischen Büros ausgerufen. Und jetzt?

Wernhart: Die Annahme, dass das Büro durch das Homeoffice weitgehend überflüssig wird, hat sich zumindest in Wien nicht bestätigt. Digitale Zusammenarbeit erleichtert vieles, kann den persönlichen Austausch aber nicht vollständig ersetzen.

IM: Beispielsweise?

Wernhart: Unternehmenskultur, Kreativität und Wissenstransfer leben von persönlicher Interaktion. Dasselbe gilt für das Gefühl, Teil eines Unternehmens zu sein. Gerade junge Mitarbeiter:innen müssen von erfahrenen Kolleg:innen lernen und in ein Team hineinwachsen können.

IM: Was wird bleiben?

Wernhart: Bleiben wird die größere Flexibilität in der Gestaltung des Arbeitsalltags. Hybride Arbeitsmodelle sind in vielen Branchen selbstverständlich geworden.

IM: Was suchen Ihre Kunden heute: weniger Fläche, mehr Qualität oder wieder mehr Platz für die Rückkehr ins Büro?

Wernhart: Unternehmen beschäftigen sich wesentlich intensiver damit, wie sie ihre Flächen nutzen möchten. Der Trend geht eindeutig zu höherer Qualität und effizienterer Nutzung. Das bedeutet aber nicht zwangsläufig weniger Fläche.

IM: Warum?

Wernhart: Manche Unternehmen reduzieren zwar ihren Bedarf durch hybride Modelle und flexible Arbeitsplatzkonzepte. Andere schaffen jedoch bewusst mehr Raum für Besprechungen, Kommunikation, Rückzug und gemeinschaftliche Bereiche.

IM: Wie sieht das in der Praxis tatsächlich aus?

Wernhart: Ein typisches Beispiel aus unserem Tagesgeschäft: Ein Unternehmen hinterfragt seinen bisherigen Standort zunächst mit dem Ziel, die Fläche deutlich zu reduzieren. In der Bedarfsanalyse zeigt sich dann, dass es zwar weniger klassische Arbeitsplätze mit eigenem Schreibtisch benötigt, dafür aber zusätzliche Projektflächen, Kommunikationszonen und Besprechungsräume. Am Ende steht häufig ein völlig neues Nutzungskonzept.

IM: Ein schönes Büro schafft noch keine gute Unternehmenskultur. Wo liegen die Möglichkeiten und Grenzen einer Immobilie?

Wernhart: Ein Büro kann eine gute Unternehmenskultur unterstützen, aber niemals ersetzen. Intelligente Raumkonzepte fördern Kommunikation, Zusammenarbeit und spontane Begegnungen. Die schönste Immobilie bleibt allerdings wirkungslos, wenn Führung und gegenseitige Wertschätzung nicht im Wertegerüst des Unternehmens verankert sind.

IM: Was kann eine Bürofläche dazu beitragen?

Wernhart: Eine durchdachte Arbeitsumgebung kann Begegnungen erleichtern, Barrieren abbauen und den informellen Austausch fördern. Sie schafft den Rahmen. Mit Leben erfüllen müssen ihn die Menschen. Das leben wir bei EHL auch selbst sehr bewusst. Persönlicher Austausch, kurze Entscheidungswege und ein freundschaftliches Miteinander haben für unsere Zusammenarbeit seit jeher große Bedeutung.

IM: Wer entscheidet letztlich über das neue Büro?

Wernhart: Die Entscheidung ist wesentlich vielschichtiger als vor zwanzig Jahren. Früher entschieden häufig Geschäftsführung und Finanzabteilung. Heute sind deutlich mehr Interessengruppen eingebunden. Jede Gruppe bringt ihre eigene Perspektive ein, und jede hat ihre Berechtigung.

IM: Was ist dabei die größte Herausforderung?

Wernhart: Die Herausforderung besteht darin, daraus ein gemeinsames, langfristig funktionierendes Standortkonzept zu entwickeln. Als Immobilienberater müssen wir die unterschiedlichen Interessen in einem strukturierten Prozess verstehen, transparent machen und möglichst auf einen gemeinsamen Nenner bringen. Dabei hilft die Erfahrung aus zahlreichen Standortentscheidungen, die wir begleitet haben. Wir können zeigen, welche Anforderungen vereinbar sind, wo Kompromisse notwendig werden und welche langfristigen Auswirkungen einzelne Entscheidungen haben.