Vorzeitiges Mietvertragsende einfacher

Im Falle einer vorzeitigen Beendigung eines Mietvertrags kann eine im Mietvertrag vereinbarte Vertragsstrafe (auch Konventionalstrafe genannt) zur Anwendung kommen. Kürzlich entschied ein Gericht, unter welchen Bedingungen eine solche Vertragsstrafe zu erheben ist und wie sie nach rechtlichen Grundsätzen mäßig ist. Zudem wurde geklärt, ob die Vertragsstrafe auch Schäden umfassen kann, die nicht unmittelbar mit der Vertragsauflösung im Zusammenhang stehen.
Was ist eine Vertragsstrafe?
Eine Vertragsstrafe dient als pauschalierter Schadenersatz und soll den Vertragspartner zur korrekten Erfüllung seiner Pflichten motivieren. Sie vereinfacht gleichzeitig den Ausgleich für Nachteile, die dem Vermieter durch eine Vertragsverletzung entstehen. Wichtig ist, dass die Vertragsstrafe nicht hoch sein darf: Nach dem Prinzip der Billigkeit ist sie dann zu mäßig, wenn der festgelegte Betrag den tatsächlichen Schaden weit übersteigt.
Gerichtsurteil: Mäßigung und Teilnichtigkeit. Das Gericht stellte fest, dass die Höhe der Vertragsstrafe im Verhältnis zum möglichen Schaden stehen muss. Im vorliegenden Fall hatten die Parteien im Mietvertrag festgelegt, dass bei vorzeitiger Kündigung die „vertragsbrechende“ Partei den Mietbetrag für die restliche Mietzeit zahlen muss. Das Berufungsgericht entschied, dass eine solche Vertragsstrafe, soweit sie mehr als ein Jahresmietzins beträgt, gemäß § 879 ABGB als „gröblich benachteiligend“ einzustufen ist. Eine solche Übermäßigkeit führt zu einer Teilsnichtigkeit der Klausel.
Was umfasst die Vertragsstrafe?
Die Vertragsstrafe in diesem Fall deckt nur Schäden, die direkt aus der vorzeitigen Vertragsauflösung resultieren. Andere Ansprüche, die aus dem Verhalten der Mieterin vor der Beendigung des Mietverhältnisses stammen, sind von der Vertragsstrafe nicht betroffen.

Dieses Urteil stärkt das Recht der Mietparteien, stellt sicher, dass eine Vertragsstrafe angemessen bleibt und nur diejenigen Schäden abdeckt, die durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses verursacht wurden.