Vorwegzustimmungen in WEG-Verträgen

In der Immobilienpraxis sind Vorwegzustimmungen in Wohnungseigentumsverträgen ein wesentliches Instrument, um spätere Ausbauvorhaben rechtlich abzusichern. Dennoch führt die Auslegung dieser Klauseln immer wieder zu gerichtlichen Auseinandersetzungen, wie die aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zu 5 Ob 173/24p verdeutlicht. Im gegenständlichen Fall plante eine Wohnungseigentümerin einen umfassenden Dachbodenausbau, der über den reinen Innenausbau hinausging: Das Projekt sah den Abtrag und die Neuerrichtung des Daches, die Anhebung der Dachkonstruktion und der Kamine sowie die Errichtung von Dachterrassen vor. Obwohl eine rechtskräftige Baubewilligung vorlag, begehrten zwei Miteigentümer die Unterlassung. Ihr zentrales Argument: Die im Wohnungseigentumsvertrag aus dem Jahr 2005 verankerte Vorwegzustimmung zum „Ausbau ungenützter Dachbodenräume“ decke lediglich den Innenausbau, nicht jedoch strukturelle Änderungen an der Außenhülle oder dem Dach selbst ab.

Der OGH hatte somit zu klären, wo die objektiven Grenzen des Begriffs „Ausbau“ liegen. Grundsätzlich handelt ein Wohnungseigentümer nur dann eigenmächtig, wenn er Änderungen an allgemeinen Teilen ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer vornimmt. Liegt jedoch eine wirksame vertragliche Vorwegzustimmung vor, ist keine weitere Genehmigung zu einem späteren Zeitpunkt erforderlich. Die Auslegung solcher Bestimmungen folgt den Regeln der §§ 914 f ABGB, wobei der objektive Erklärungswert maßgeblich ist. Der OGH stellte klar, dass unter dem Begriff „Ausbau“ bei sachlicher Betrachtung auch jene Maßnahmen zu verstehen sind, die für einen zeitgemäßen Dachbodenausbau typischerweise anfallen. Nach allgemeinem Sprachgebrauch schließt dies eine Erhöhung der Dachkonstruktion mit ein, sofern sie die Nutzbarkeit des Raums erst ermöglicht oder wesentlich verbessert. Da auch die geplanten Dachterrassen innerhalb des bestehenden Dachbodenbereichs lagen, fielen sie ebenfalls unter die bereits erteilte Zustimmung.

Die Richter sahen keine Anhaltspunkte für eine restriktive, rein innenraumbezogene Interpretation der Vereinbarung von 2005. Vielmehr durfte die ausbauwillige Eigentümerin darauf vertrauen, dass die Zustimmung sowohl den Aus- als auch den notwendigen Aufbau umfasst. Diese Entscheidung unterstreicht die Bindungswirkung vertraglich eingeräumter Änderungsrechte für alle Beteiligten und deren Rechtsnachfolger. Spätere Einwände greifen nur dann, wenn das Bauvorhaben die vertraglich gesteckten Grenzen eindeutig überschreitet. Für die Praxis bedeutet dies: Während ausbauwillige Eigentümer durch gut formulierte Vorwegzustimmungen eine hohe Rechtssicherheit gewinnen, sollten Wohnungseigentumsgemeinschaften bei der Vertragsgestaltung auf eine präzise Definition der zulässigen Maßnahmen achten, um unvorhergesehene bauliche Erweiterungen zu vermeiden. Die Entscheidung schafft wertvolle Klarheit darüber, dass funktionale Notwendigkeiten eines modernen Ausbaus im Zweifel vom Begriff des „Ausbaus“ mitumfasst sind.