Wien drohen „Londoner Verhältnisse“

Auf dem Wiener Wohnungsmarkt braut sich eine strukturelle Krise zusammen. Wie der soeben erschienene Sonderbericht des Analyseinstituts Immo Analytics zeigt, steuert die Bundeshauptstadt bis mindestens 2028 auf eine dramatische Versorgungslücke bei frei finanzierten Wohnungen zu. Die Fertigstellungszahlen brechen massiv ein und bleiben weit hinter dem realen Bedarf zurück, während gleichzeitig Projektverzögerungen den Markt blockieren und das Angebot an frei finanziertem Mietwohnraum drastisch schrumpft. Die Folge ist eine fortschreitende Verknappung, die zu spürbar steigenden Mieten führt.

Die nackten Zahlen des Berichts verdeutlichen die Schieflage: Für das laufende Jahr 2026 wird mit der Fertigstellung von lediglich rund 5.700 frei finanzierten Wohnungen gerechnet. Dem gegenüber steht durch das kontinuierliche Bevölkerungswachstum sowie den notwendigen Substanzersatz ein jährlicher Bedarf von etwa 10.000 bis 11.000 Einheiten. Die Neubauleistung deckt somit nicht einmal die Hälfte der Nachfrage. Für das Jahr 2027 verschärft sich die Situation weiter – hier wird der Bedarf das Fertigstellungsvolumen voraussichtlich um das 2,5-Fache übersteigen. Auch für 2028 ist aufgrund historisch niedriger Baugenehmigungszahlen bereits heute absehbar, dass keine Entspannung eintreten wird.

Als Hauptursache für den Einbruch identifiziert die Analyse akute Projektverzögerungen. Rund 40 Prozent aller Wohnbauprojekte hinken den vor einem Jahr kommunizierten Fertigstellungsterminen um mindestens drei Monate hinterher. Die Gründe liegen dabei selten auf den Baustellen selbst, sondern primär im schwierigen Finanzierungsumfeld sowie bei deutlichen Herausforderungen in der Vorverwertung (Verkauf und Vermietung).

Besonders prekär prallt diese Entwicklung auf den Mietsektor. Da rund drei Viertel der Wiener Bevölkerung zur Miete wohnen, wiegt der messbare Rückzug institutioneller Investoren aus der langfristigen Bestandshaltung schwer. Die Pipeline für frei finanzierte Mietwohnungsprojekte ist innerhalb weniger Monate regelrecht eingebrochen. „Die Zahlen zeigen klar, dass Wien auf eine strukturelle Wohnungsknappheit zusteuert“, warnt Gregor Pfeiffer, Geschäftsführer von Immo Analytics. „Besonders alarmierend ist die Entwicklung bei den Mietwohnungen. Wenn das Angebot weiterhin so stark zurückgeht, werden wir uns bei Mieten und Verfügbarkeit zunehmend an internationalen Metropolen orientieren müssen. Die Gefahr von Verhältnissen wie in London ist real.“