Wiener Zinshaumarkt zeigt sich divers

Der Wiener Zinshaumarkt hat sich heuer in den Marktsegement sehr unterschiedlich entwickelt. Das zeigt eine Marktanalyse von Arnold Immobilien, die "massive Disparitäten sowohl in qualitativer als auch geografischer Hinsicht" sieht. Die Kaufpreise sieht die Analyse im Schnitt auf dem Niveau von 2018.
„Die Transaktionsvolumina von bereits entwickelten Zinshäusern liegen aufgrund attraktiver Preisniveaus und steigender Mieteinnahmen wieder deutlich über dem Vorjahr. Eine ähnlich positive Entwicklung verzeichnen die inneren Bezirke. Weiterhin schwach performen hingegen Zinshäuser mit Sanierungs- und Ausbaupotenzial sowie generell durchschnittliche Lagen“, bringt Markus Arnold, CEO und Eigentümer von Arnold Immobilien, die Ergebnisse auf den Punkt. 
2024 wurden in Wien in den ersten vier Monaten 52 Transaktionen von Altbau-Zinshäusern bzw. Zinshausanteilen (≥ 25 Prozent) mit einem Gesamtvolumen von rund 307 Millionen Euro registriert. „Somit war das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum mit – 8 Prozent weiter rückläufig“, erklärt Martin Ofner, Leiter der Marktanalyse bei Arnold Immobilien.
Im Jahr 2022 entfielen 65 Prozent der Transaktionen auf Zinshäuser mit Entwicklungspotenzial – 2024 machten diese nur noch 30 Prozent des Transaktionsvolumens aus, was im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitraum einen Rückgang des Investmentvolumens von 50 Prozent bedeutet. Die aktuelle Zurückhaltung von Zinshausentwicklern beim Ankauf von neuen Projekten wurde ausgelöst durch die restriktivere Kreditvergabe in Kombination mit gestiegenen Finanzierungskosten sowie dem deutlichen Rückgang bei der Anzahl der Eigentumswohnungstransaktionen. Die genannten Faktoren brachten das klassische Geschäftsmodell von Zinshausentwicklern in den vergangenen zwei Jahren zunehmend unter Druck.
Insgesamt deutlich stabiler zeigte sich die Transaktionsaktivität bei bereits entwickelten Altbau-Zinshäusern, die im ersten Jahresdrittel 2024 rund 70 Prozent des Transaktionsvolumens ausmachten. Aufgrund der Transaktionen von einigen gewerblich genutzten Zinshäusern in Wiener Bestlagen, lag das Volumen von bereits entwickelten Zinshäusern bereits 51 Prozent über demselben Zeitraum des Jahres 2023 sowie 43 Prozent gegenüber 2022. Positiv fällt auch das Transaktionsvolumen von entwickelten Zinshäusern mit Hauptnutzungsart Wohnen aus – im Zeitraum Jänner bis April 2024 wird im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von 15 Prozent verzeichnet.
Während das Transaktionsvolumen in den gürtelnahen Zinshauslagen (Bez. 12,14 - 17, 20) und den Flächenbezirken (10 - 11, 21 - 23) im ersten Jahresdrittel mit - 46 Prozent bzw. - 64 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum nochmals signifikant zurückging, zeigen die aktuellen Daten für die inneren Bezirke eine deutlich gesteigerte Marktdynamik: Hier stieg das Investmentvolumen von Jänner bis April 2024 auf rund 149 Millionen Euro, was einer Steigerung von 50 Prozent zu 2023 entspricht.
Der langjährige Vergleich des Kaufpreisindex veranschaulicht den Preisrückgang bei Wiener Zinshäusern seit 2022. Dabei zeigten sich die „inneren und gehobenen Wohnbezirke“ (Bez. 2 - 9, 13, 18, 19) 2024 mit 107 Punkten (H1 2018=100) etwas preisstabiler als die „aufstrebenden Wohnbezirke und Flächenbezirke“ (Bez. 10 - 12, 14 -17, 20 - 23) mit 98 Punkten. Grundsätzlich liegen Wiener Zinshäuser damit aktuell etwa auf dem Preisniveau von 2018.
Für das zweite Halbjahr 2024 geht das Unternehmen von einer weiteren Nachfragesteigerung am Altbau-Zinshausmarkt in Wien aus. Erwartete weitere Zinssenkungen sollten die Finanzierungskonditionen für Zinshausinvestor:innen und damit die Gesamtkalkulation von Ankäufen im Laufe des Jahres positiv beeinflussen.