Radikal anders für Wohnen in Salzburg

Salzburg verschärft sein wohnungspolitisches Instrumentarium – und wird damit zu einem Referenzfall für ganz Österreich. KPÖ-Vizebürgermeister Kay-Michael Dankl, seit 2024 für Wohnen, Bauen und Bodenpolitik zuständig, hat ein neues Wohnleitbild mit mehr als 70 Maßnahmen vorgelegt, das Spekulation eindämmen und Wohnen leistbarer machen soll.

Für Projektentwickler ist die zentrale Weichenstellung bereits gefallen, das neue Leitbild dürfte sie zementieren: Seit einer Weisung der Stadtregierung 2024 müssen bei Umwidmungen im Bauland mindestens 80 Prozent der Wohnungen als geförderte Mietwohnungen ausgewiesen werden, maximal 20 Prozent dürfen frei finanziert oder als Eigentum entstehen. Dankl macht daraus keinen Hehl: „Die Zeit, als manche mit astronomischen Gewinnvorstellungen mit Grundstücken spekuliert haben, ist vorbei. Bei jeder Umwidmung und Dichteerhöhung steht das öffentliche Interesse im Vordergrund.“

Das hat den Markt bereits verändert: In der Landeshauptstadt sank der Anteil gewerblicher Bauträger an Wohneinheiten von 52 auf 48 Prozent, während neue Bauvereinigungen anteilig zulegten und inzwischen 37 Prozent der Einheiten in gemeinnütziger Miete errichten.
Konkrete Streitfälle gibt es bereits, etwa um ein 130-Wohnungen-Projekt des Stifts Admont in der Schwarzstraße, das komplett frei finanziert werden soll und das Dankl öffentlich als „wohnungspolitischen Sündenfall“ kritisierte.

Gleichzeitig kauft die Stadt selbst aktiv Grundstücke an – mit einem Budget, das von 7 auf 10 Millionen Euro pro Jahr steigen sollte – und positioniert sich damit selbst als Marktteilnehmer und Nachfrager nach Bauland, was das Angebot für private Käufer weiter verknappen kann. Zwei Wohnbau-Klausuren mit gemeinnützigen und gewerblichen Trägern 2024 identifizierten immerhin erhebliches Nachverdichtungspotenzial etwa bei Supermarkt-Überbauungen, dem Asfinag-Areal oder der Obus-Remise.

Dazu kommen strengere Kontrollen bei Leerständen und Ferienwohnungen, die auf dem bereits bestehenden Salzburger Leerstandsabgabegesetz aufbauen, das für leerstehende Neubauwohnungen bis zu 5.000 Euro pro Jahr vorsieht – Salzburg zählt zu den wenigen Gemeinden, die diese Höchstsätze konsequent ausschöpfen. Bei der Kurzzeitvermietung über Plattformen kündigt die Stadt eine „Aktion scharf“ an: Statt nur gemeldete Objekte zu prüfen, sollen künftig auch Finanzamts- und Plattformdaten ausgewertet werden, um nicht angezeigte Ferienwohnungsvermietungen aufzuspüren.

Dass damit letztlich der gewerbliche Wohnbau deutlich sinken wird, zeigt sich bereits jetzt. Für 2027 sinkt die Zahl der Fertigstellungen bereits um 100 Einheiten, Tendenz stark steigend. Parallel dazu ziehen die Preise wieder an: Eine Bauträgerwohnung kostet im Bundesland im Schnitt rund 489.000 Euro, in der Landeshauptstadt rund 640.900 Euro, nach einem Rückgang 2024 (minus 4,4 Prozent) stiegen die Preise 2025 bereits wieder um 2,9 Prozent. Auch am Gebrauchtwohnungsmarkt zieht die Nachfrage an: 2025 wurden rund 25 Prozent mehr Wohnimmobilien ins Grundbuch eingetragen als im Vorjahr, eine gebrauchte 70-Quadratmeter-Wohnung kostete durchschnittlich rund 330.000 Euro, ein Plus von 5,6 Prozent.