Wohnbaukrise lokal differenziert

Sinkende Fertigstellungen, hohe Baukosten, verunsicherte Käufer: Die österreichische Immobilienbranche blickt mit Skepsis auf 2026. Doch wie dramatisch ist die Lage tatsächlich? Peter Brezinschek, langjährigem Chefanalysten von Raiffeisen Research, ordnet im Gespräch mit Oliver Schön, MA (CEO, JAMJAM) und Philipp Pfeiffer (Business Development, JAMJAM) die aktuellen Entwicklungen ein – und plädiert für mehr Nüchternheit.
Tatsächlich ist die Zahl der Fertigstellungen von rund 70.000 Einheiten im Jahr 2019 auf etwa die Hälfte im Jahr 2025 gefallen. Das Wifo erwartet ab 2026 eine Wohnbaulücke. Brezinschek differenziert jedoch regional: Während Wien, Salzburg, Innsbruck und Linz deutliche Engpässe verzeichnen, gebe es in Graz, Eisenstadt oder Wiener Neustadt teils Überangebote. In Teilen Tirols würden Eigentumswohnungen sogar zum Selbstkostenpreis verwertet, um Liquidität zu sichern.

Auch beim Zinsumfeld dämpft er Erwartungen. Weitere deutliche Senkungen der Europäische Zentralbank hält er für wenig wahrscheinlich. Das Zinstief sei 2025 erreicht worden, „der nächste Schritt der EZB“ könne eher nach oben als nach unten führen. Strukturellen Reformbedarf sieht Brezinschek vor allem im Regulierungsbereich. Die föderale Zersplitterung der Bauordnungen und langwierige Genehmigungsverfahren verteuerten Projekte unnötig. „Die Wiener Bauordnung hat 1.300 Seiten“, merkt er an. Gefordert sei ein Liberalisierungsschritt, um Verfahren zu beschleunigen und Bauzeiten zu verkürzen.

Deutliche Kritik äußert er an der KIM-Verordnung: „Die KIM-Verordnung war völliger Blödsinn.“ Strengere Kreditregeln in einer Abschwungphase seien kontraproduktiv gewesen. Entscheidend sei, Regulierung zu entrümpeln und Finanzierung wieder breiteren Schichten zugänglich zu machen.

Zur viel diskutierten Leistbarkeit verweist Brezinschek auf Einkommensdaten: Seit 2022 seien die Tariflöhne um rund 22 Prozent gestiegen, die Inflation habe etwa 18 Prozent betragen. Gleichzeitig seien Immobilienpreise rückläufig gewesen. In der Gesamtschau habe sich die Leistbarkeit daher eher verbessert – auch wenn individuelle Haushalte unterschiedlich betroffen seien.

Für 2026 erwartet der Ökonom einen moderaten Preisanstieg zwischen zwei und vier Prozent im Österreich-Schnitt, in etwa im Rahmen der Einkommensentwicklung und leicht unter der prognostizierten Inflation von 2,5 bis 2,75 Prozent. Immobilien blieben ein Inflationsschutz – allerdings ohne die außerordentlichen Wertzuwächse der vergangenen 15 Jahre.

Sein Fazit: Der Markt ist unter Druck, aber nicht im freien Fall. Wer Standort, Demografie und Finanzierung realistisch bewertet, findet auch 2026 tragfähige Perspektiven.