Büroneubau auf historischen Tiefstand

Der Wiener Büromarkt zeigt sich im April 2026 zweigeteilt: Während die Nachfrage nach modernen Flächen spürbar anzieht, erreicht die Neubauproduktion einen historischen Tiefstand. Laut der aktuellen Analyse von CBRE belief sich die Vermietungsleistung im ersten Quartal auf 54.100 Quadratmeter. Dies entspricht einem Zuwachs von 30 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und markiert den stärksten Jahresauftakt seit 2018. Besonders auffällig ist dabei die Dominanz der Digitalwirtschaft, die mit einem Anteil von 17 Prozent (flächenmäßig sogar 41 Prozent in den inneren Bezirken) die Branchennachfrage anführt.

Die Angebotsseite steht jedoch vor einer massiven Verknappung. Im Jahr 2026 werden voraussichtlich nur rund 76.400 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt – das ist das niedrigste Volumen seit fast 30 Jahren. Mit dem ENNA, dem DC Tower 2 und dem MC15 kommen nur drei größere Projekte auf den Markt. „Das niedrige Fertigstellungsvolumen wird relativ rasch zu einer Absorption der bestehenden Leerstände führen“, prognostiziert Marc Steinke, Head of Research bei CBRE. Die Leerstandsquote im Wiener Gesamtbestand sank bereits leicht auf 3,8 Prozent, was im europaweiten Vergleich einen Spitzenwert darstellt.

Hinsichtlich der Mietpreise bleibt das Niveau stabil, weist jedoch in Top-Lagen Aufwärtstendenzen auf. Die Spitzenmiete in den inneren Bezirken notiert bei 28,50 Euro pro Quadratmeter. Auch der Submarkt am Hauptbahnhof verzeichnete mit 26,00 Euro einen deutlichen Anstieg von fast acht Prozent innerhalb eines Jahres. Durchschnittliche Lagen in den Submärkten West und Nord liegen in der Spitze bei etwa 18,75 Euro, während die Durchschnittsmiete über alle Abschlüsse hinweg leicht auf 17,25 Euro kletterte.

Trotz der positiven Signale bleibt der Markt für Großanmietungen komplex. Im ersten Quartal wurden lediglich drei Verträge über 3.000 Quadratmeter unterzeichnet, darunter die größte Vermietung des Quartals durch das Athyra-Institut im neuen Life Science Center Wien (Erdberg). Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE, beobachtet, dass sich Entscheidungsprozesse bei großen Flächengesuchen aufgrund geopolitischer Unsicherheiten in die Länge ziehen. Dennoch rechnet das Unternehmen für das Gesamtjahr 2026 mit einem soliden Vermietungsumsatz von rund 200.000 Quadratmetern, getrieben durch „Back to Office“-Strategien und den hohen Stellenwert kollaborativer Arbeitswelten.