Das kommt auf die Immobranche zu

Die gute Nachricht vorweg: Die vielfach befürchtete rückwirkende Einführung einiger Änderungen durch die Steuerreform ist glücklicherweise vom Tisch und ein Inkrafttreten mit 1.1.2016 geplant, sodass noch ausreichend Zeit besteht abzuwägen, ob durch vorgezogene Übertragungen von Immobilien den Steuererhöhungen nächstes Jahr ein Schnäppchen geschlagen wird, oder doch die Erhöhungen in Kauf genommen werden. Leider sind viele Details noch unbekannt, einige Eckpfeiler jedoch gewiss. Zu den Dingen, welche bereits fixiert sind, zählt unter anderem: Erhöhung der Grunderwerbsteuer ab 1.1.2016 nun auch im Familienverband. Konnten Familien bei der letzten Novelle des Grunderwerbsteuergesetzes zum 1.6.2014 noch aufatmen und sich sogar zu den Gewinnern zählen, da die Bemessungsgrundlage beim dreifachen Einheitswert belassen wurde unabhängig davon, ob die Übertragung entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt, wird künftig auch im Familienverband die GreSt vom Verkehrswert bemessen werden. Um Härtefälle zu vermeiden, sieht die geplante Neuregelung folgende Staffelung vor: Bei einem Verkehrswert bis zu 250.000 Euro kommt ein Steuersatz von 0,5 Prozent zur Anwendung, zwischen 250.000 Euro bis 400.000 Euro ein Steuersatz von 2 Prozent und darüber hinaus die üblichen 3,5 Prozent. Unklar ist, wie der Verkehrswert festzustellen ist. Bereits im Zuge der letzten Reform hat es hier im BMF Berechnungsmodelle gegeben, welche möglicherweise jetzt umgesetzt werden. Es kann aber auch notwendig sein, ein Gutachten beizubringen. Nach den nun vorliegenden Informationen könnte man meinen, dass z.B. bei einer Übertragung einer Liegenschaft an mehrere Kinder der Betrag von 250.000 Euro pro Kind zur Anwendung kommen könnte. Ob dies tatsächlich der Wille des Gesetzgebers ist, wird man bei Vorliegen des Entwurfes feststellen können. Um ein Gefühl für die Verteuerung zu bekommen: die Einheitswerte von Immobilien lagen im Bereich von 5 Prozent bis 10 Prozent des Verkehrswertes und zum Teil noch darunter. Die Eintragungsgebühr ins Grundbuch soll nach derzeitigem Informationsstand unverändert bleiben. Im Bereich der Land- und Forstwirtschaft bleiben die 2014 neu erhobenen Einheitswerte weiterhin relevant. Der Freibetrag für Übertragungen von Immobilien im Rahmen von Unternehmen steigt auf 900.000 Euro. Bei vorgezogenen Übertragungen ist zu beachten, dass unter Umständen negative umsatzsteuerliche Konsequenzen resultieren können, wie z.B. die Notwendigkeit einer Vorsteuerkorrektur, oder aber der Entfall der Möglichkeit, bei einem Mietvertrag zur Umsatzsteuer zu optieren. Diese negativen Konsequenzen können durch Einräumung eines Fruchtgenusses reduziert bzw. vermieden werden, wobei allerdings hier die neue und strengere Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes zu beachten ist. Ebenfalls zu einer Erhöhung kommt es bei der erst 2012 eingeführten Immobilienertragsteuer. Diese wird von 25 Prozent auf 30 Prozent angehoben, wodurch es bei Altfällen zu einer Steigerung der effektiven Steuerbelastung von 3,5 Prozent auf 4,2 Prozent kommt. Zusätzlich soll in bestimmten Fällen der Inflationsabschlag (2 Prozent ab dem 10. Jahr, max. jedoch 50 Prozent des Gewinnes) entfallen. Es wird daher bei der Überlegung, ob eine vorgezogene Übertragung erfolgen soll oder nicht, der Anfall von GreSt sofort dem späteren höheren Anfall von Immo-ESt gegenüber zu stellen sein. Ebenso ist der Entfall des Inflationsabschlages zu berücksichtigen. Zu bedenken ist in jedem Fall, dass es sich sowohl bei der Hauptwohnsitzbefreiung, als auch bei der Herstellerbefreiung um eine höchstpersönliche Befreiung handelt, die durch Verschenken oder Vererben jedenfalls untergeht, wobei die Hauptwohnsitzbefreiung zweiter Art (5 Jahre in den letzten 10 Jahren) durch entsprechend langes Bewohnen wiederum erlangt werden kann. Die bereits jetzt schon im Bereich von vermögensverwaltenden KG\'s bestehende Beschränkung von Verlustzuweisungen, sofern keine ausreichenden Hafteinlagen vorliegen, soll nunmehr offensichtlich auch gesetzlich verankert werden. Es bleibt zu hoffen, dass der Gesetzesentwurf dann nicht weiter geht, als die offensichtlich als Anleihe genommene deutsche Regelung, welche bereits in den Einkommensteuerrichtlinien entsprechend abgebildet ist. Schließlich soll es auch im betrieblichen Bereich Verschlechterungen geben: so wird der bisherige Abschreibungssatz von 3 Prozent bei gewerblicher Nutzung durch den Mieter auf 2,5 Prozent gesenkt, die sofortige Berücksichtigung von Instandsetzungsaufwendungen offensichtlich abgeschafft und auch der Grundanteil soll erhöht werden. Letztere Regelung bleibt mit Interesse abzuwarten, da ja bereits jetzt im betrieblichen Bereich der Grundanteil durch Gutachten nachzuweisen war, sodass nicht davon auszugehen ist, dass diese künstlich niedrig gehalten waren. Alles in allem sind noch viele Fragen offen und der Gesetzesentwurf darf mit Spannung erwartet werden.