Der Altbau bleibt ein Zukunftsmodell

Interview | Dominik Czeczil

Immobilien Magazin: Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren massiv gestiegen. Wie wirkt sich das auf die Sanierung und Entwicklung von Gründerzeithäusern aus?

Dominik Czeczil: Steigende Baukosten sind grundsätzlich nichts Außergewöhnliches – sie entwickeln sich meist langfristig parallel zur allgemeinen Inflation. Die Herausforderung der vergangenen Jahre lag jedoch darin, dass die Baukosten aufgrund geopolitischer Ereignisse stärker gestiegen sind als das allgemeine Preisniveau. Erhöhte Baukosten allein wären jedoch noch kalkulierbar und nicht das entscheidende Problem. Allerdings erwarten Käuferinnen und Käufer heute generell mehr Qualität, bessere Energieeffizienz und zeitgemäße Ausstattung. Es geht also nicht nur darum, dieselbe Qualität zu höheren Kosten herzustellen, sondern auch darum den Standard insgesamt anzuheben.

IM: Wo liegen bei Altbausanierungen aktuell die größten Kostentreiber – und wie können Entwickler:innen und Eigentümer:innen darauf reagieren?

Czeczil: Aus unserer Entwicklersicht lassen sich die wesentlichen Kostentreiber in zwei Bereiche gliedern. Einerseits die Gestaltung und Nutzung der Flächen. Wer bestehende Grundrisse an moderne Wohnbedürfnisse anpassen möchte, muss meist deutlich stärker in die Gebäudestruktur eingreifen, als wenn historische Raumkonzepte weitgehend erhalten bleiben.

Andererseits ist die Wahl des Heiz- und Energiekonzepts ein wesentlicher Faktor. Die Umstellung auf moderne, energieeffiziente Systeme – beispielsweise Wärmepumpen in Kombination mit Photovoltaik – erfordern trotz bestehender Förderungen höhere Investitionen. Gleichzeitig schaffen solche Maßnahmen jedoch langfristige Mehrwerte für Nutzer:innen und Eigentümer:innen und tragen wesentlich zur Zukunftsfähigkeit der Immobilie bei.

IM: Moderne Wohnansprüche unterscheiden sich deutlich von jenen zur Zeit der Errichtung vieler Gründerzeithäuser. Wie lassen sich zeitgemäße Grundrisse in historischen Gebäuden realisieren?

Czeczil: Vorab ist wichtig zu verstehen, dass die Umsetzung von zeitgemäßen Grundrissen in historischen Gebäuden eher eine finanzielle Entscheidung, als eine Frage der technischen Umsetzbarkeit ist. Dabei spielt die Tragstruktur des Gebäudes eine wesentliche Rolle, welche bei Gründerzeithäusern jedoch meist vergleichsweise einfach aufgebaut ist. Wesentliche tragende Elemente sind die Außenwände und Mittelmauern, während viele Zwischenwände angepasst oder ersetzt werden können.

Wenn bestehende Grundrisse zunächst auf nur jene Bauteile reduziert werden, welche tatsächlich erhalten bleiben müssen, ergeben sich bei sorgfältiger Planung oft erstaunliche Gestaltungsspielräume. Diese Grundlage kann dann genutzt werden, um effiziente Flächenaufteilungen und offene Wohnbereiche zu erzielen, ohne den Charakter des Gebäudes zu verlieren.

IM: Welche Trends werden zukünftig die Sanierung und Entwicklung von Altbauten prägen?

Czeczil: Der zentrale Trend ist aus meiner Sicht die ganzheitliche Nachhaltigkeit. Dabei geht es nicht nur um ökologische Aspekte, sondern gleichermaßen um wirtschaftliche und auch soziale Nachhaltigkeit.

Bereits die Revitalisierung bestehender Gebäude stellt einen wichtigen Beitrag zur Nachhaltigkeit dar. Die Weiterentwicklung bestehender Bausubstanz ist in den meisten Fällen ressourcenschonender als ein Neubau.

Thermische und energetische Maßnahmen bleiben zwar ein zentrales Thema, jedoch sehe ich diese zunehmend nicht mehr als Trend, sondern als selbstverständliche Voraussetzung für langfristig attraktive und wettbewerbsfähige Immobilien. Zukünftig werden soziale Aspekte stärker in den Fokus rücken. Gemeint sind Maßnahmen, die die Wechselwirkung zwischen Gebäuden und Menschen stärken. Dazu zählt, insbesondere in Ballungsräumen, die Erweiterung von Außenflächen. Aber ebenso gewinnen gemeinschaftlich nutzbare Bereiche an Bedeutung, etwa durch die Aktivierung von Erdgeschoßflächen für gewerbliche Nutzungen, welche einen Mehrwert für die Bewohner:innen und ihr Umfeld schaffen.