„Best-Case-Rechnungen funktionieren nicht mehr“

Michael Janecek | Interview

Immobilien Magazin: Nach einer langen Phase der Unsicherheit scheint wieder mehr Bewegung in den Wiener Zinshausmarkt zu kommen. Spüren Sie aktuell bereits eine Trendwende?

Michael Janecek: Wir merken jedenfalls, dass wieder mehr Bewegung in den Markt kommt. Käufer:innen und Verkäufer:innen finden bei realistischen Preisvorstellungen wieder leichter zusammen, und Transaktionen werden häufiger umgesetzt als noch vor einem Jahr. Von einer generellen Trendwende würde ich aber noch nicht sprechen, denn die Selektivität ist weiterhin hoch. Entscheidend sind heute mehr denn je Lage, Substanz und ein Kaufpreis, der die erzielbare Rendite widerspiegelt. Wenn diese Faktoren zusammenpassen, ist die Nachfrage nach Wiener Zinshäusern nach wie vor sehr stabil.

IM: Gibt es damit auch wieder mehr Opportunitäten am Markt für Zinshausentwicklungen?

Janecek: Ja, es gibt durchaus interessante Möglichkeiten. Viele Eigentümer:innen verschieben notwendige Investitionen oder können größere Sanierungen und Entwicklungen aufgrund der Finanzierungskosten nicht mehr selbst umsetzen. Dadurch kommen wieder verstärkt Objekte mit Entwicklungspotenzial (Leerstände, Dachausbau etc.) auf den Markt. Wichtig hierbei ist eine realistische Einschätzung und Prüfung – „Best-Case-Rechnungen“ funktionieren nicht mehr.

IM: Welche Rolle spielen Finanzierungskosten derzeit bei Zinshausentwicklungen?

Janecek: Die Finanzierungskosten spielen weiterhin eine große Rolle, insbesondere für Projektentwickler:innen und Investor:innen. Die zuletzt gesunkenen Zinsen sorgen zwar wieder für mehr Bewegung und bessere Stimmung am Markt, zugleich hat sich dieser aber auch an das höhere Zinsniveau gewöhnt, was sich in den Renditeerwartungen widerspiegelt: Investor:innen verlangen heute höhere Anfangsrenditen als noch in der Niedrigzinsphase. Projekte müssen daher deutlich genauer kalkuliert werden. Entscheidend sind dabei Lage, Zustand und ein schlüssiges Entwicklungskonzept. Wenn diese Faktoren passen, bleibt eine Finanzierung auch heute gut darstellbar.

IM: Wie stark beeinflussen hohe Baukosten aktuell Ihre Projektentscheidungen?

Janecek: Sehr stark. Die Baukosten bewegen sich nach wie vor auf einem hohen Niveau, wobei weniger die Materialien als vielmehr die Arbeitsleistungen durch steigende Lohnkosten deutlich teurer geworden sind. Man muss genau überlegen, welche Maßnahmen sich langfristig wirklich rechnen. Gerade bei Altbauten braucht es viel Erfahrung, weil zusätzliche technische oder bauliche Herausforderungen oft erst im Zuge der Umsetzung sichtbar werden.

IM: Welche Rolle spielt der Dachgeschoßausbau aktuell in Ihrer Entwicklungsstrategie?

Janecek: Der Dachgeschoßausbau bleibt grundsätzlich ein interessanter Werthebel im Wiener Zinshausmarkt. Allerdings ist er aufgrund der hohen Baukosten und Finanzierungskosten heute deutlich selektiver zu betrachten. Insbesondere für langfristige Bestandsinvestments rechnet sich ein Ausbau nicht automatisch, da die erzielbaren Mieten die Investitionskosten oft nur schwer abbilden können. Wirtschaftlich attraktiv sind Dachgeschoßausbauten vor allem dort, wo die geschaffenen Flächen in sehr guten Lagen zu entsprechenden Preisen verkauft werden können. Umso wichtiger sind daher eine genaue Prüfung, Planung und Kalkulation.

IM: Nachhaltigkeit und ESG sind mittlerweile zentrale Themen der Immobilienbranche. Wie stark betrifft das inzwischen Zinshäuser?

Janecek: Nachhaltigkeit und ESG sind beim Zinshaus längst kein Nebenthema mehr, sondern ein zentraler Wert- und Risikofaktor. In Wien sehen wir seit Jahren, dass energieeffiziente Gebäude bei Finanzierung, Vermietung und langfristiger Wertentwicklung klar im Vorteil sind. Gleichzeitig darf man das Thema nicht ideologisch sehen: Nicht jede Maßnahme ist bei jedem Altbau wirtschaftlich sinnvoll. Entscheidend ist, die Substanz eines Hauses richtig zu analysieren und technisch wie wirtschaftlich sinnvolle Schritte zu priorisieren – etwa bei Heizung, Gebäudehülle oder Allgemeinflächen. Wer früh handelt, hat heute deutlich mehr Gestaltungsspielraum als jene, die erst unter regulatorischem Druck reagieren müssen.

IM: Welche Lagen oder Bezirke in Wien sehen Sie derzeit besonders positiv? Gibt es Mikrolagen mit besonderem Potenzial?

Janecek: Besonders positiv sehen wir nach wie vor die innerstädtischen Bezirke, aber auch Teile des 15. und 17. Bezirks. Gleichzeitig zeigt sich immer stärker, dass nicht der Bezirk allein entscheidend ist, sondern die konkrete Mikrolage. Gute Anbindung, funktionierende Infrastruktur und eine nachhaltig starke Nachfrage sind oft wichtiger als die Postleitzahl. Genau dort sehen wir aktuell das spannendste Potenzial.l