Deutschland: Bürodeals blockiert

Eine Bodenbildung auf dem deutschen Büroimmobilieninvestmentmarkt lässt weiterhin auf sich warten. Zu diesem Ergebnis kommt eine aktuelle Marktanalyse des Beratungsunternehmens Newmark. Hauptursache für die verhaltene Transaktionsdynamik sei ein aus Sicht institutioneller Investoren unzureichender Rendite-Spread – also die Differenz zwischen Immobilienrenditen und Staatsanleihen beziehungsweise Fremdkapitalzinsen.

Für Prime-Büroimmobilien in den deutschen Top-7-Städten lag der Rendite-Spread Ende des zweiten Quartals 2026 bei rund 185 Basispunkten (BP), nach 150 BP im Vorquartal. Historisch betrachtet setzte eine breite Transaktionsbelebung erst ab deutlich höheren Niveaus ein; Newmark sieht einen Wert im Bereich von 275 BP als entscheidenden Impulsgeber. Dementsprechend erwartet das Beratungshaus für das Gesamtjahr 2026 ein leicht geringeres Büroinvestitionsvolumen als im Vorjahr (2025: 7,3 Milliarden Euro).

„Solange das Verhältnis von Risiko und Ertrag für viele Investoren nicht überzeugt, bleibt Kapital an der Seitenlinie“, erklärt Marcus Lütgering, Country Head Germany bei Newmark. Transaktionen konzentrieren sich derzeit vorrangig auf Prime-Assets in Toplagen, die von eigenkapitalstarken Privatinvestoren und Family Offices nachgefragt werden.

Helge Zahrnt, Head of Research bei Newmark, verweist auf den unterbrochenen Kapitalfluss: „Transaktionen brauchen Liquidität, Liquidität entsteht durch Fundraising und Fundraising setzt einen ausreichend hohen Rendite-Spread voraus.“ Neben dem Zinsgefüge belaste auch das schwache makroökonomische Umfeld in Deutschland die Vermietungsmärkte und verzögere den Start eines neuen Investitionszyklus.