Die Stadtentwicklerin

Seit September 2025 verantwortet Sabine Müller im Vorstand der Wien 3420 aspern Development AG die Vermarktung und Positionierung eines der größten Stadtentwicklungsgebiete Europas: der Seestadt in Wien. Noch rund 1,1 Millionen Quadratmeter Bruttogeschoßfläche sind zu entwickeln – und für Müller ist klar: Neben dem international bewunderten Wohnquartier soll nun der Wirtschaftsstandort mit hoher Lebensqualität bekannt werden.

Ein Vorstandsposten mit XXL-Dimensionen

Als Sabine Müller Anfang September 2025 in den Vorstand der Wien 3420 aspern Development AG eintritt, übernimmt sie keinen „normalen“ Immobilienjob. Sie steigt dort ein, wo Wien die wohl ambitionierteste Stadtvision der vergangenen Jahrzehnte Realität werden lässt: in der Seestadt, rund 240 Hektar groß – so viel wie die innere Stadt – und bereits zur Hälfte bebaut.

Die Wien 3420 selbst hat eine ähnliche Wachstumsgeschichte hinter sich: „Zu Beginn war das ein Fünf-, Sechs-Personen-Büro“, erinnert sich Müller, „heute sind wir rund 25 Leute – mit einem Volumen, das sich gefühlt mal hundert multipliziert hat.“ Im Vorstand verantwortet sie Marketing, Sales, Personal, Finanzen und Recht; ihr Vorstandskollege Robert Grüneis trägt die Verantwortung unter anderem für Planung, Infrastrukur, Projektentwicklung, Stadtteilmanagement, UVP und Beteiligungen. „Mein Schwerpunkt liegt klar in Sales und Marketing – also in allem, was nach außen wirkt“, bringt sie es auf den Punkt.

Vom Wohnquartier zur Wirtschaftsadresse

International genießt die Seestadt seit Jahren eine enorme Strahlkraft: Fachdelegationen aus aller Welt, Forschungsprojekte, Studienreisen, Konferenzen – rund 10.000 Besucher:innen aus etwa 30 Ländern wurden allein in einem Jahr gezählt. Vor Ort ist das Bild zweigeteilt: Die Bewohner:innen identifizieren sich stark mit „ihrer“ Seestadt, doch im Rest von Wien hält sich hartnäckig das Narrativ von der „Schlafstadt“ am Rand der Donaustadt.

Müller widerspricht dem entschieden – und nutzt die Kritik als Ausgangspunkt für ihre Strategie: „Die Seestadt wird unter ihrem Wert gesehen“, sagt sie. „International ist sie ‚wow‘, die Seestädter selbst lieben sie, aber sonst ist sie im Kopf noch zu sehr Wohnstadt. Wir brauchen diesen Twist Richtung Wirtschaftsstandort mit hoher Lebensqualität.“

Die Zahlen sprechen dabei eine klare Sprache: Bereits heute leben etwa 12.000 Menschen in der Seestadt, schon rund 6.000 arbeiten hier. Mehr als 600 Unternehmen haben sich bisher angesiedelt, vom Ein-Personen-Betrieb über kreative und produzierende KMU bis hin zu größeren Playern. Unter den jüngeren Großansiedelungen finden sich Namen wie der Biopharmazeutik-Spezialist Takeda, der heuer ein hochinnovatives Labor mit rund 250 Mitarbeitenden eröffnen wird.

Müllers Bild der Seestadt ist das eines „lebendigen Mosaiks“: „Arbeiten, Wohnen, Freizeit, Ausbildung – das sind alles einzelne Mosaiksteine, aber erst im Zusammenspiel entsteht das große Ganze“, sagt sie. Ihre Aufgabe im Vorstand beschreibt sie als Auftrag, dieses Mosaik aus der historischen Wohnperspektive heraus zu einer gleichrangigen Wirtschaftsadresse weiterzudenken – ohne den Wohnwert aufzugeben.

Mixed-Use: neue Quartiere im Norden

Diese Perspektive schlägt sich unmittelbar in der künftigen Flächenstruktur nieder. Die Seestadt wird Quartier für Quartier entwickelt; Jetzt steht der Norden im Fokus. Entlang der Seepromenade am Nordufer startet nun eine neue Entwicklungsrunde, bei der zwei große freifinanzierte Wohnprojekte der Entwickler Soulier und STC mit insgesamt 550 Wohnungen und einem signifikanten Gewerbeanteil demnächst in Bau gehen.

„Das sind wunderschöne, große Wohnprojekte, mit vielen hochwertigen Gewerbeflächen direkt am See“, sagt Müller. Konkrete Zahlen im Bereich von rund 10.000 Quadratmetern Gewerbeanteil werden derzeit für die Kommunikation aufgearbeitet. Gleich angrenzend, am Zaha-Hadid-Platz, entsteht mit dem „Seestädter“ eine co-kreative Nachbarschaft zum Wohnen und Arbeiten mit über 5.000 m² Gewerbeflächen. Am Westufer folgt das Quartier „Seecarré“ als nächste Etappe: Alle Baufelder sind bereits vergeben, die Projekte befinden sich in der Planungs- und Einreichphase, Baubeginne sind ab dem nächsten Jahr vorgesehen.

Entscheidend ist die Nutzungslogik: „Wir machen dort nicht einzelne Bürohäuser“, erklärt Müller. „Wir kombinieren oft Wohnen und Gewerbezonen im selben Gebäude, weil wir an die durchmischte Stadt und kurze Wege glauben.“ Typischerweise liegt das Verhältnis bei etwa 80 Prozent Wohnen und 20 Prozent Gewerbe- bzw. Büroflächen, vor allem in den Erdgeschoßen und unteren Etagen. Ergänzt werden diese Flächen durch soziale Infrastruktur – etwa Bildung, Kinderbetreuung und Gesundheitsangebote – direkt in der Erdgeschoßzone.

Parallel hält die Wien 3420 einige klassische Betriebsansiedlungsflächen im Süden und im Norden der Seestadt vor, zwei größere Grundstücke sind noch verfügbar. Direkt gegenüber der U-Bahnstation wird zudem ein Grundstück mit Blick auf eine mögliche Hotelentwicklung geprüft. Dass der Markt dafür bereit ist, zeigt das bestehende Hotel: „Das ist voll und eigentlich schon zu klein“, erzählt Müller. Verbände wie der ÖFB berichten von internationalen Teams, die zum Training oder Turnieren in die Seestadt kommen und zusätzlichen Bedarf signalisieren. Für Müller ist klar: „Die Seestadt ist mutig – auch was neue Konzepte bei Hotels betrifft.“
Produktive Stadt: Gewerbe, Technologie und Co-Working

Statt auf reine Büroflächen setzt die Wien 3420 stark auf die produktive Stadt. Ein Vorzeigeprojekt dafür ist der Gewerbehof der Wirtschaftsagentur Wien, ein mehrgeschoßiges, sehr robust dimensioniertes Gebäude, das speziell für produzierende Kleinunternehmen und KMU konzipiert wurde. Hohe Traglasten in den Decken ermöglichen die Produktion auf mehreren Etagen – eine bewusste Abkehr vom klassischen Gewerbegebiet am Stadtrand.

„Der erste Gewerbehof sollte demnächst voll vermietet sein“, berichtet Müller. „Wir hatten eben erst eine Führung“, erzählt sie, „die Mischung an jungen, innovativen Unternehmen ist wirklich spannend.“ Zu den Nutzern zählen etwa „xocolat“, eine Wiener Schokoladen-Manufaktur, oder Sheyn, die ihre 3D-gedruckten Wohnaccessoires auf Maisstärkebasis in alle Welt exportieren – beides Beispiele dafür, wie urbane Produktion und Innovation im dichten Stadtgefüge funktionieren können. Perspektivisch soll dieses Format weiter ausgebaut werden, um eine „produktive, kleinteilige Wirtschaftsstruktur“ im Stadtteil zu verankern.

Ein zweiter Baustein ist das Technologiezentrum in der Seestadt, ebenfalls ein Projekt der Wirtschaftsagentur Wien, das insbesondere kleinere, innovative Start-ups anzieht. Ergänzt wird das Spektrum durch Coworking-Angebote wie „andys“. Dessen jüngste Konferenz war „sehr gut besucht, das Interesse richtig groß“, so Müller. „Der klassische Büroflächenbedarf ist zwar geringer geworden, dafür nehmen neue Konzepte deutlich zu – das sieht man hier sehr gut.“

Ihr Ziel ist es, dass all diese Elemente – produzierende Betriebe, Start-ups, Co-Working, klassische Büros und Handelsflächen und überraschend viel Gastronomie – in Summe jenes lebendige Bild erzeugen, das sie immer wieder als „Mosaik“ beschreibt.

25 Minuten in die City, 40 nach Bratislava

Ein wesentlicher Standortfaktor, der in der Wahrnehmung vieler noch unterschätzt wird, ist die Verkehrsanbindung. Die Seestadt verfügt mit Aspern Nord über einen leistungsfähigen ÖV-Knoten: U-Bahn, Schnellbahn und mehrere Buslinien sowie die erste von zwei Straßenbahnlinien treffen hier bereits zusammen. „Ich setze mich in die U-Bahn und bin in 25 Minuten am Schottentor“, sagt Müller – eine Alltagsroutine, die zeigt, wie nah die vermeintliche Peripherie an der Innenstadt liegt

Gleichzeitig öffnet die Lage in Richtung Osten neue Horizonte: Richtung Bratislava liegen die Fahrzeiten im Bereich von 30 bis 40 Minuten, kaum länger als in die Innenstadt. Die ursprüngliche „Twin City“-Erzählung – Leben in Wien, arbeiten in Europa – ist für Müller nach wie vor hoch aktuell und durch Infrastrukturprojekte wie den Lobautunnel zusätzlich aufgeladen.

Die Mobilitätskennzahlen der Seestadt dürfen in Wien als Benchmark gelten: Lediglich rund 19 Prozent der Wege entfallen auf motorisierten Individualverkehr – also deutlich weniger als die rund 25% im Wiener Durchschnitt. Parallel dazu liegt die PKW-Dichte bei etwa 242 Fahrzeugen pro 1.000 Einwohner:innen. „Die Seestadt erzeugt sehr wenig motorisierten Individualverkehr“, sagt Müller und verweist auf das Zusammenspiel von kompakter Stadt, guter ÖV-Anbindung und aktiv geplanter Mobilitätsstruktur.

Klimafit, kompakt und zirkulär

Bei der Nachhaltigkeit setzt die Seestadt nicht auf freiwillige Selbstverpflichtungen, sondern auf verbindliche Standards. Die Wien 3420 hat für das Projekt inzwischen sogar einen eigenen „Klimafit“-Standard für den Norden entwickelt, den alle Bauträger einhalten müssen. Berücksichtigt sind unter anderem Anforderungen an CO₂-Bilanzen, der effiziente Umgang mit Energie, thermischer Komfort, Kreislaufwirtschaft und Materialwahl oder die Reduktion von Stellplätzen zugunsten aktiver Mobilität.

„Der Standard ist so hoch, dass manche Bauträger sagen: puh, das ist schon anspruchsvoll“, erzählt Müller – und fügt hinzu: „Aber wir erarbeiten mit ihnen auch wie sie die Standards einhalten können – und genau das macht die Seestadt zu einem Vorzeigeprojekt, auch für Unternehmen, die auf Taxonomie und ESG achten müssen.“

Die Zielerreichung der Seestadt selbst wird in einer umfassenden, EVA genannten, Auswertung dokumentiert: Rund 65 Indikatoren bilden ein Zielkoordinatensystem ab – vom Verschattungsgrad öffentlicher Plätze über Kennzahlen zur gemanagten Einkaufsstraße bis hin zur Flächeninanspruchnahme pro Kopf. Besonders plakativ ist letztere: In der Seestadt liegt sie derzeit bei rund 66 Quadratmetern pro Einwohner:in, während der Wiener Durchschnitt über viele Jahre bei etwa 127 Quadratmetern lag und heute noch im Bereich von rund 100 Quadratmetern anzusiedeln ist. In Umlandgemeinden geht der Wert auf bis zu 1.000 m2 hinauf. Für Müller ist das ein Beleg, dass „die kompakte Stadt die nachhaltige Stadt“ ist.

Auch beim Bauen selbst spielt die Kreislaufwirtschaft eine zentrale Rolle. Ein eigenes Betonmischwerk vor Ort verwertete in der ersten Etappe die beim Bau anfallenden Materialien, einschließlich der ehemaligen Start- und Landebahn des früheren Flugfelds, für Straßen- und Infrastrukturprojekte in der Seestadt. Laut internen Berechnungen konnten dadurch bis 2024 bereits 8.400 Tonnen CO₂ eingespart werden: „Im Nordteil möchte ich das Thema Kreislaufwirtschaft noch stärker verankern“, kündigt Müller an. Und auch hier gibt es wieder ein neues Betonmischwerk.

Qualität sichern, Komplexität managen

Die Governance-Struktur der Seestadt unterscheidet sich deutlich von privatwirtschaftlich schlank aufgesetzten Quartiersentwicklungen. Als Projekt einer stadtnahen Entwicklungsgesellschaft unterliegt die Wien 3420 umfangreichen Prüfungen und Beteiligungsprozessen. „Wir entwickeln die öffentlichen Räume und Verkehrswege mit. Entscheidungen müssen breiter mitgetragen werden, das dauert länger und erfordert mehrstufige Abstimmungen“, sagt Müller. „Aber bei der Dimension der Seestadt und ihrer Bedeutung als regionales Zentrum ist das sinnvoll.“

Der Wiener Stadtentwicklungsplan STEP 2035 definiert die Seestadt explizit als künftiges Regionalzentrum der Donaustadt – damit verbunden ist die Ansiedlung von Funktionen und Infrastrukturen, die weit über die Seestadt hinauswirken. Entsprechend eng ist die Kooperation mit der Stadt Wien, von der Müller „viel Rückenwind auf allen Ebenen“ spürt.

Gleichzeitig entwickelt die Wien 3420 keine Gebäude in Eigenregie, sondern agiert als Masterplanerin und Qualitätssicherin. Baufelder werden in qualitätsorientierten Verfahren vergeben, Bauträger anhand von Konzeptverfahren oder Wettbewerben ausgewählt und in einem eigens geschaffenen Format – dem „aspern Beirat“ – durch den Planungsprozess begleitet.

Dieser Beirat ist multidisziplinär besetzt: Stadtplaner:in, Grünraumplaner:in, Architekt:in, Soziolog:in und Energieexpert:in bringen ihre Perspektiven ein. „Wir wollen, dass jedes Projekt in das große Gesamtbild passt“, sagt Müller. „Der Beirat hilft uns, die Vision der lebendigen, gemischten und klimafitten Stadt konsequent zu verfolgen und nicht an den Rändern auszudünnen.“

Persönlich legt sie Wert darauf, nicht als alleinige Architektin des Projekts dargestellt zu werden: „Ich habe die Seestadt nicht erfunden“, sagt sie klar. „Das ist das Ergebnis eines großen Teams und meiner Vorgänger, und es lebt von der intensiven Kooperation mit der Stadt. Ich baue auf einem starken Fundament auf.“

Urbanes Labor und „Zukunftsmutigkeit“

Die Seestadt ist für Müller mehr als ein weiteres Großprojekt im Portfolio. Sie versteht den Stadtteil als „Testlab“ für urbane Zukunftsfragen. Hier wurden Konzepte wie die gemanagte Einkaufsstraße erstmals in dieser Konsequenz ausprobiert, neue Freiraum- und Mobilitätsansätze oder ein eigenes Leihfahrradsystem getestet, Beteiligungsformate eingesetzt und die Schwammstadt-weiterentwickelt . Was funktioniert, wird in Wien oft in die Gesamtstadt übertragen; was nicht funktioniert, liefert wertvolle Erkenntnisse für die nächste Planungsrunde.

Dafür braucht es, wie sie sagt, „Zukunftsmut“ – einen Begriff, den Müller bewusst einsetzt. Gemeint ist die Bereitschaft, Neues zu versuchen, auch wenn die Nachfrage noch nicht etabliert ist. „Beim Viertel Zwei wollte anfangs niemand in den zweiten Bezirk“, erinnert sie sich an ihre frühere Station. „Heute ist es eine der stärksten Marken im Wiener Immobilienmarkt. In der Seestadt sehe ich ein vergleichbares Potenzial.“

Die Ausgangsbasis ist jedenfalls gegeben: 12.000 Bewohner:innen, rund 6.000 Arbeitsplätze, über 600 Unternehmen, 4.000 bereits gepflanzte Bäume und ein Entwicklungsvolumen von noch 1,1 Millionen Quadratmetern BGF, das in den kommenden Jahren in einer neuen Mischung aus Wohnen, Arbeiten, Bildung und Freizeit gefüllt werden will.

Ihr Alltag ist für Müller trotz der Dimension erstaunlich normal geblieben: Sie pendelt meist mit der U-Bahn, ihr privater Aktionsradius hat sich kaum verändert. Die Dimension ihrer Tätigkeit schon. Bei einem anfangs kleinen Projektentwickler in der Wiener Zirkusgasse im 2. Bezirk hatte alles begonnen. Die Stadtteil-Entwicklung des „Viertel Zwei“ beim selben Developer value one war dann schon ein großer Schritt. Aber jetzt spielt sie nochmals in einer anderen Liga und ist doch dieselbe, zuversichtliche, bescheidene und gleichzeitig zielorientierte Person geblieben wie am ersten Tag. „Ich arbeite wahnsinnig gern und freue mich jeden Tag, wenn ich hierherkomme“, sagt sie. „Weil ich weiß, wie viel hier noch entstehen wird.“