Hotelmarkt in Europa stabil aber selektiv

Der europäische Hotelimmobilienmarkt ist 2026 in einer Phase der Neuorientierung angekommen. Das zeigte das jüngste Online-Panel „mrp hotels quarterly“ am 4. Februar 2026 in Berlin und Wien. Branchenvertreter von mrp hotels, Raiffeisen Research, BF.direkt AG und The Chocolate on the Pillow Group analysierten die aktuelle Marktlage – und zeichneten das Bild eines liquiden, aber deutlich selektiveren Investmentumfelds. Kapital ist weiterhin vorhanden, entscheidet sich jedoch nicht mehr pauschal für Standorte oder Marken, sondern für belastbare Cashflows, tragfähige Betreiberstrukturen und realistische Finanzierungen.

Makroökonomisch bleibt das Umfeld anspruchsvoll, aber kalkulierbar. Die Phase der Zinssenkungen ist nach Einschätzung von Raiffeisen Research vorerst beendet. „Der Abstieg vom Zinsgipfel dürfte für die EZB in der Mittelstation enden“, sagte Matthias Reith, Senior Ökonom bei Raiffeisen Research. Inflation und Wachstum lägen im Zielkorridor, zusätzlicher geldpolitischer Spielraum sei nicht gegeben. Für Deutschland und Österreich erwartet Reith 2026 zwar eine konjunkturelle Erholung, diese falle jedoch moderat aus. Gleichzeitig bleibe die touristische Nachfrage robust: „Die Konsumenten sind bereit, sich Urlaub zu leisten, auch wenn sie an anderer Stelle sparen.“

Am Hotelimmobilienmarkt selbst hat sich eine neue Normalität etabliert. Laut Catherine Szolar, Vice President bei mrp hotels, befindet sich der Markt weder in einer Krise noch in einer klassischen Wachstumsphase. Vielmehr sei eine klare Segmentierung nach Regionen, Assetklassen und Betreiberqualität zu beobachten. Südeuropa profitiere weiterhin von starker Leisure-Nachfrage, während sich der DACH-Raum langsamer, aber stabil entwickle. „Kapital folgt nicht mehr primär der Lage oder Marke, sondern stabilen Cashflows, klaren Governance-Strukturen sowie der Bonität und Qualität des Betreibers“, so Szolar.

Die Performance-Daten der von mrp hotels betreuten Häuser zeigen für 2025 ein moderates Wachstum bei RevPAR und GOPPAR. Dieses resultierte vor allem aus gezielten Ratensteigerungen in nachfragestarken Zeiträumen wie Messen oder Großveranstaltungen. „Die Ratenentwicklung wird zunehmend über gezieltes Yielding in hochfrequentierten Zeiträumen gesteuert“, erklärte Hannah Struck, Senior Asset Manager bei mrp hotels. Gleichzeitig bleibt der Kostendruck hoch. Personal- und Warenkosten belasten die Ergebnisse, auch wenn sich einzelne Positionen wie Energie zuletzt leicht entspannt haben. „Operative Effizienz und Kostenkontrolle sind zu zentralen Stellschrauben geworden, die dauerhaft im Fokus stehen müssen“, so Struck.

Auf der Finanzierungsseite haben sich die Anforderungen weiter verschärft. Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, verwies auf realistischere Annahmen und strengere Prüfungen. „Eine Entlastung über sinkende Zinsen ist nicht zu erwarten – Projekte müssen sich mit dem aktuellen Zinsniveau rechnen“, sagte Fedele. Klassische Banken seien weiterhin aktiv, verlangten jedoch mehr Eigenkapital, Transparenz und Kapitaldienstfähigkeit. Ergänzend gewinnen Private Credit, strukturierte Beteiligungen und Joint-Venture-Modelle an Bedeutung. „Private Capital ist kein Ersatz für Banken, sondern eine gezielte Ergänzung – insbesondere bei komplexeren Strukturen, Plattformstrategien oder Turnarounds“, so Fedele.

Aus Betreiberperspektive bleibt die Assetklasse widerstandsfähig. „Ein Hotel in guter Lage produziert immer Cashflow“, betonte Erik Florvaag, CEO und Managing Partner der The Chocolate on the Pillow Group. Insolvenzen seien weniger Ausdruck von Marktschwäche als vielmehr Teil einer Marktbereinigung. Zugleich warnte Florvaag vor zu restriktiven Betreiberverträgen. Transparenz sei notwendig, dürfe aber unternehmerische Spielräume nicht einschränken.
Für 2026 zeichnet sich damit ein Markt ab, in dem Professionalität über Erfolg entscheidet. „Der Markt ist zurück in einer neuen Realität – mit weniger Leverage, mehr Struktur und höheren Anforderungen an alle Beteiligten“, fasste Catherine Szolar zusammen. Kapital bleibt verfügbar, fließt jedoch nur in professionell strukturierte und wirtschaftlich tragfähige Hotelkonzepte.