Flächenmangel am Wiener Logistikmarkt

Der Markt für Logistik- und Industrieimmobilien in Wien musste im ersten Halbjahr 2022 neuerlich einen Umsatzrückgang verzeichnen. So lag die Vermietungsleistung bei lediglich 39.313 m², ein Minus von 16 Prozent gegenüber dem bereits schlechten ersten Halbjahr 2021. Das zeigt der neue Industrie- und Logistik-Marktbericht von Otto Immobilien. Als Hauptgrund sieht Patrick Homm, Leiter des gewerblichen Maklerteams bei Otto Immobilien, den eklatanten Mangel an modernen bzw. generell verfügbaren Logistikflächen im Raum Wien und Umgebung. Künftig rücken daher die Bundesländer und hier die Regionen in und um Graz sowie Linz in den Vordergrund, so Homm. Auch das Thema ESG wird immer wichtiger, da viele Bestandsflächen nicht mehr den gestiegenen Anforderungen entsprechen. "Für Investoren und verstärkt auch für potenzielle Mieter sind entsprechende Gebäudezertifizierungen eine Voraussetzung für einen Erwerb bzw. eine Anmietung. Dabei spielen neben Faktoren wie alternativen Energien auch die Attraktivität des Arbeitsplatzes und damit die Mitarbeiterzufriedenheit eine bedeutende Rolle", berichtet Homm. Die Nettomieten für Logistik- und Industrieimmobilien sind aufgrund der angespannten Situation weiter gestiegen, berichtet Wolfgang von Poellnitz, Senior Berater Industrie/Logistik. "Bei den Einstiegspreisen im Neubaubereich sehen wir eine Erhöhung in allen Submärkten um durchschnittlich 5,7 Prozent, bei den Maximalpreisen um 5,6 Prozent." Die höchsten Mieten für Neubauobjekte werden demnach in den Submärkten Wien Süd und Wien Nord gezahlt, so ist etwa die Spitzenmiete im Submarkt Wien Süd nochmals um 10 Prozent auf jetzt 7,50 EUR/m² gestiegen. Logistikimmobilien haben trotz gestiegener Preise und sinkender Renditen deutlich an Attraktivität gewonnen, wobei auch immer mehr spezialisierte internationale Industrie- und Logistik Developer den österreichischen Markt für sich entdeckt haben, berichtet Homm. Dennoch spielen die Eigennutzer, insbesondere im Bereich der KMUs weiterhin eine wichtige Rolle, da hier häufig die individuelle Errichtung eines maßgeschneiderten Objektes sowie die Veranlagung in Immobilien im Vordergrund steht. Mit rund 60 Millionen Euro war das Investmentvolumen österreichweit im ersten Halbjahr 2022 noch etwas verhalten, aufgrund einiger größerer Deals dürften die Verkäufe heuer aber mehr als 500 Millionen Euro ausmachen, berichtet Christoph Lukaschek, Leiter Investment bei Otto Immobilien. Dies wäre nach Berechnungen des Unternehmens ein leichtes Plus gegenüber dem Durchschnitt der Vorjahre. Die absolute Spitzenrendite liegt aktuell bei rund 3,5 Prozent und ist schon seit Vorjahresbeginn unter 4,0 Prozent, wobei die Bundesländer etwa 50 bis 75 Basispunkte höher rentieren, so Lukaschek. "Für städtische Paketverteilzentren, sogenannte Cross Docks, sind institutionelle Investoren sogar bereit, einen Abschlag von bis zu 100 Basispunkten zu zahlen, wodurch sich die Renditen jenen von Büroimmobilien annähern", erläutert der Experte. Durch das relativ geringe Renditenniveau in Kombination mit den gestiegenen Finanzierungskosten sind hier eigenkapitalstarke Investoren klar im Vorteil. Das Fertigstellungsvolumen wird im Jahr 2022 mit rund 178.000 m² fast genau im Durchschnitt der letzten Jahre liegen, berichtet Martin Denner, Leiter Research bei Otto Immobilien. "Im Jahr 2023 erwarten wir einen enormen Zuwachs an Flächen von bis zu 374.000 m², wobei rund 75 Prozent aller neuen Flächen, die bis 2024 auf den Markt kommen, in den Submärkten Wien Umland Ost sowie Wien Umland Süd entstehen.