Büroflächen Mangelware

Der Wiener Büromarkt erlebt eine paradoxe Situation: Trotz einer soliden Pipeline an Projekten gibt es immer weniger großflächige, zusammenhängende Büroeinheiten, die kurzfristig verfügbar sind. Der Grund: Aktuell wird nur ein kleiner Teil der baugenehmigten Projekte tatsächlich umgesetzt und selbst bei den in Realisierung befindlichen ist der eine oder andere Bauträger über eine langsamere Umsetzung nicht unglücklich. 

Das Resultat: Für Unternehmen, die 5.000 Quadratmeter oder mehr benötigen, wird es zunehmend eng. Neubauten mit ESG-Zertifizierung und moderner Infrastruktur sind Mangelware – und werden damit zum strategischen Premiumprodukt.

Ein Beispiel für diesen Trend ist das Quartier TwentyOne in der Siemensstraße 1210 Wien. Mit rund 51.500 m² Bürofläche innerhalb eines urbanen Business-Campus gilt es als eines der letzten großvolumigen Neubauprojekte mit kurzfristig realisierbaren, zusammenhängenden Flächen. Das Projekt bietet von flexiblen Private Offices bis zu 15.000 m² Headquarter-Lösungen eine ungewöhnlich breite Bandbreite. Neben 

„Das Angebot umfasst sowohl attraktive, voll möblierte Private Offices mit geteilter Infrastruktur, flexiblen Laufzeiten und sofortiger Verfügbarkeit als auch ca 3.000 m2 großzügige voll möblierte Büroflächen, die zum sofortigen Bezug geeignet sind", sagt Projektentwickler Anton Bondi dazu. „Projekte wie TwentyOne sind deshalb ein wichtiges Signal für den Markt – sie kombinieren ESG-Standards, Campusstruktur und moderne Arbeitsumgebungen in einem Umfeld, das sonst kaum noch zu finden ist.“ Und: Branchengerüchten zufolge könnte es noch vor Weihnachten zum Abschluss eines Pachtvertrages für ein Hotel am Standort geben, was die Attraktivität hier weiter steigern würde.

Noch eine neuer Trend am Markt: Erstmals seit vielen Jahren wird Unternehmen angeboten, am Standort auch Stand-Alone Lösung umzusetzen. Bondi deutete im immoflash-Gespräch an, auch  eine Eigenrealisierung der Nutzer zu ermöglichen. Eine fast schon historische Chance, vergleichsweise günstig ein neues Headquarter im Eigenbesitz zu bekommen.

Gleichzeit sinkt das Angebot am Wiener Büromarkt insgesamt deutlich: Laut Marktdaten wurden 2025 in Wien rund 107.000 bis 110.000 m² Bürofläche fertiggestellt, während die Leerstandsquote mit 3,5 Prozent auf einem historischen Tief verharrt. Der Großteil davon entfällt auf Projekte wie LeopoldQuartier Office (21.500 m²), Vienna TwentyTwo (16.400 m²) oder ENNA an der Erdberger Lände (25.000 m²) – allerdings sind viele dieser Flächen bereits vorvermarktet oder kleinteilig strukturiert.

Die Folge: Nutzer mit Flächenbedarf über 10.000 m² müssen zunehmend auf Build-to-Suit-Modelle oder langfristige Eigenentwicklungen ausweichen. Das treibt die Büromieten im Premiumsegment weiter nach oben und erhöht den Druck auf Projektentwickler, neue Flächenpipeline zu schaffen.

Gleichzeitig verändert sich der Bewertungsmaßstab: ESG-konforme Gebäude mit ÖGNI-Zertifizierung, Photovoltaik und klimaneutralem Betrieb gelten als zukunftssicher – und sind bei internationalen Konzernen inzwischen Voraussetzung für Anmietungen.