Alpiner Hotelmarkt mit neuem Schwung

Trotz steigender Kosten und schmaler Margen bleibt der alpine Hotelimmobilienmarkt stabil. Laut dem neuen „Marktwertreport 2026 von alpinen Hotels“ der Prodinger Tourismusberatung profitiert die Ferienhotellerie derzeit vor allem vom sinkenden Zinsniveau – während strukturelle Herausforderungen im operativen Geschäft bestehen bleiben.

Grund für den neuen Schwung am Hotelimmobilienmarkt ist auch der Rückgang des 3-Monats-Euribors um 1,9 Prozentpunkte seit 2024  „Das stabilere Zinsumfeld gibt der Branche kurzfristig Luft“, erklärt Thomas Reisenzahn, Geschäftsführer der Prodinger Tourismusberatung. „Gleichzeitig bleibt die Kapitalintensität vieler Betriebe hoch. Investitionen in Modernisierung und Nachhaltigkeit sind notwendig, aber teuer.“ Mehrere Transaktionen der vergangenen Monate zeigen ein wachsendes Interesse institutioneller und privater Investoren, insbesondere in der 4- und 5-Stern-Ferienhotellerie. Das Transaktionsvolumen dürfte 2026 weiter leicht zulegen – getrieben durch familieninterne Betriebsübergaben, bankengetriebene Verkäufe und Nachfolgelösungen.

Der durchschnittliche Marktwert pro 4 Sterne- Hotelzimmer (netto, inklusive Grundanteil und Einrichtung, ohne Investitionsstau) liegt aktuell bei 227.200 Ꞓ, bezogen auf eine Referenzbetriebsgröße von 60 bis 70 Zimmern. Bei den Basis-Transaktionsrichtwerten liegt Serfaus–Fiss–Ladis mit 323.400 Ꞓ knapp vor Kitzbühel (323.350 Ꞓ) und Lech–Zürs / Warth–Schröcken (321.350 Ꞓ). Der Wert sank im Vergleich zum Vorjahr leicht, bleibt aber über dem langjährigen Mittel. Größere Betriebe verzeichnen aufgrund ihrer Kapitalintensität geringere Werte pro Einheit. Die stillen Reserven vieler Häuser sind beträchtlich, doch die Liquidität bleibt gering. Die Prodinger-Analyse zeigt, dass gestiegene Sachwerte den wirtschaftlichen Handlungsspielraum kaum erhöhen – weil diese Reserven erst bei Veräußerung realisiert werden können.

Trotz hoher Immobilienwerte schrumpfen die operativen Margen. Steigende Lohn- und Energiekosten sowie zunehmender Wettbewerb belasten die Ertragskraft.
„Die Rentabilität vieler Betriebe steht in keinem Verhältnis mehr zu den gebundenen Vermögenswerten“, so Reisenzahn. „Ein nachhaltiges Geschäftsmodell braucht neue Finanzierungs- und Betreibermodelle, um Investitionen und Rendite in Einklang zu bringen.“

Hotelimmobilien gewinnen aber als Anlageklasse erneut an Attraktivität. Stabil hohe Nächtigungszahlen und inflationsresistente Werte führen zu verstärktem Interesse institutioneller Anleger, Family Offices und internationaler Investoren. „Die Ferienhotellerie bleibt ein sicherer Hafen – vorausgesetzt, Betriebsergebnisse und Tourismusprognosen stimmen“, fasst Reisenzahn zusammen.