Leistbarkeit von Immobilien gestiegen

Die aktuellen Daten der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB) zur Entwicklung der Wohnimmobilienpreise zeigen für das Jahr 2025 einen moderaten nominellen Anstieg von 2,1 Prozent. Vor dem Hintergrund gesunkener Zinsen und gestiegener Löhne nahmen die Preise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser zu. Inflationsbereinigt ergibt sich jedoch angesichts einer Teuerungsrate von 3,8 Prozent ein erneuter preislicher Rückgang für das abgelaufene Jahr.

„Der OeNB-Wohnimmobilienpreisindex zeigt, dass sich der Markt nach der Zinswende schrittweise stabilisiert. Nominal steigen die Preise wieder moderat, inflationsbereinigt sind Immobilien jedoch günstiger als vor einigen Jahren. Daraus kann eine verbesserte Leistbarkeit von Wohnimmobilien gegenüber 2022 Q3 abgeleitet werden. Es werden wieder so viele Wohnimmobilien verkauft wie im langjährigen Durchschnitt. Gleichzeitig sehen wir deutliche Unterschiede zwischen Neubau und Bestand sowie zwischen Wien und dem Rest Österreichs. Für die Finanzstabilität bleibt entscheidend, dass diese Entwicklung maßvoll verläuft und die Vergabe von Wohnimmobilienkrediten weiterhin verantwortungsvoll erfolgt.“, so OeNB-Gouverneur Martin Kocher.

In regionaler Hinsicht verzeichnete Wien mit einem Plus von 2,9 Prozent eine stärkere Dynamik als der Rest Österreichs, wo der Zuwachs bei 1,6 Prozent lag. Langfristig betrachtet sanken die Wohnimmobilienpreise seit Beginn der Leitzinserhöhungen im dritten Quartal 2022 um nominal 3,3 Prozent und real um rund 16 Prozent. Da die Einkommen im selben Zeitraum um etwa 19 Prozent stiegen, hat sich die Leistbarkeit im Aggregat verbessert.

Auffällige Differenzen zeigen sich zwischen dem Neubau- und dem Gebrauchtsegment. Während die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen zwischen dem dritten Quartal 2022 und dem zweiten Quartal 2024 deutlich sanken (–9,4 Prozent in Wien, –6,5 Prozent im Rest Österreichs), reagierten Neubaupreise in dieser Phase kaum oder stiegen sogar leicht an. Neue Eigentumswohnungen weisen laut OeNB eine geringe Preisflexibilität nach unten auf, da sich die Preissetzung an den hohen Kosten für Grundstücke, Bau und Finanzierung sowie an Gewinnerwartungen orientiert.

Diese mangelnde Preisflexibilität spiegelte sich massiv in den Transaktionszahlen wider: Seit der Leitzinserhöhung im Juli 2022 brachen die Verkäufe im Neubau um 61 Prozent ein, während sie im gebrauchten Segment lediglich um 26 Prozent zurückgingen. Seit der ersten Leitzinssenkung im Juni 2024 ziehen Preise und Transaktionen wieder an. Mit rund 10.700 Verkäufen pro Quartal liegen gebrauchte Immobilien bereits geringfügig über ihrem langjährigen Durchschnitt, während der Neubau mit circa 2.500 Transaktionen noch deutlich unter dem Schnitt von 3.100 Verkäufen bleibt.