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Vorsichtiger Logistikstart in Deutschland
Die Marktdynamik wird aber wieder steigen
In den ersten drei Monaten des Jahres wurde ein Flächenumsatz von 1,25 Millionen m² (inkl. Eigennutzer) registriert und damit sind die deutschen Logistikmärkte insgesamt verhalten ins Jahr 2023 gestartet. Das fulminante Rekordergebnis aus dem Vorjahr, in das nicht zuletzt der Tesla-Baustart in Grünheide bei Berlin mit 327.000 m² Fläche eingeflossen ist, wurde erwartungsgemäß deutlich um knapp 46 Prozent verfehlt. Auch im Langzeitvergleich fällt das aktuelle Ergebnis schwach aus, denn der Zehnjahresdurchschnitt wird mit fast 1,5 Millionen m² nicht erreicht (-16 Prozent). Marktbestimmend bleibt das Missverhältnis von Angebot und Nachfrage. Die weiterhin hohe Nachfrage spiegelt sich durch das fehlende Hallenangebot vielerorts nicht in entsprechenden Flächenumsätzen wider. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.
Verschiedene Faktoren zeichnen für den vergleichsweise moderaten Start ins Jahr verantwortlich. "Sicherlich hat die deutlich eingetrübte konjunkturelle Entwicklung in den Wintermonaten einen nicht unerheblichen Anteil am Zwischenergebnis. Einige Unternehmen zögern Entscheidungen gerade bei großflächigen Anmietungen zunächst hinaus, um die weitere Entwicklung abzuwarten. Durch das spürbar gestiegene Mietpreisniveau beobachten wir darüber hinaus, dass Nutzer verstärkt Optionen ziehen und auslaufende Mietverträge möglichst verlängern, wodurch weniger Bewegung im Markt ist. Parallel spielt die angespannte Situation auf der Angebotsseite eine größere Rolle denn je. In den großen Agglomerationen, aber auch zunehmend in peripheren Lagen, stehen immer weniger adäquate Flächen zur Verfügung, wozu nicht zuletzt die hohen Flächenumsätze in den vergangenen Jahren wesentlich beigetragen haben. Die Angebotsknappheit betrifft dabei sowohl gut ausgestattete, großflächige Bestandsgebäude als auch potenzielle Grundstücke für Neuentwicklungen", erläutert Christopher Raabe, Geschäftsführer und Head of Logistics & Industrial der BNP Paribas Real Estate.
Der Neubauanteil des Flächenumsatzes liegt mit 60 Prozent jedoch nur unwesentlich unter dem langjährigen Mittel, wofür die Angebotsknappheit im großflächigen Segment verantwortlich zeichnen dürfte, da nach wie vor großflächige Gesuche im Wesentlichen nur in Neubauflächen abgebildet werden können. Die Tendenz zu sinkenden Eigennutzeranteilen hält derweil an. Mit aktuell 26 Prozent liegt dieser Wert mehr als 10 Prozentpunkte unter dem zehnjährigen Durchschnitt, allerdings sind vor allem produzierende Unternehmen weiterhin sehr aktiv in diesem Segment.
"Die Gefahr einer Rezession scheint gebannt, die Lieferketten funktionieren spürbar besser als im vergangenen Jahr, und die chinesischen Märkte sind wieder geöffnet. Im Windschatten einer wieder Fahrt aufnehmenden deutschen Wirtschaft dürfte auch die Marktdynamik auf den Logistikmärkten steigen. In welchem Umfang ein Anstieg der Flächennachfrage dann auch zu höheren Flächenumsätzen führt, ist vorerst nicht final zu beantworten, da Vertragsverlängerungen weiterhin eine attraktive Option für viele Mieter bleiben dürften. "Mit sehr großer Wahrscheinlichkeit werden wir aber insbesondere in der zweiten Jahreshälfte wieder ein Anziehen der Umsätze registrieren, sodass der Druck auf die Mietniveaus auch vor dem Hintergrund weiterhin hoher Baukosten bestehen bleiben dürfte. Die Spitzen- und Durchschnittsmieten dürften nicht zuletzt angesichts der steigenden ESG-Anforderungen auch im Logistikbereich weiter anziehen", fasst Bastian Hafner, Head of Logistics & Industrial Advisory der BNP Paribas Real Estate, die Aussichten zusammen.
EK
AutorElisabeth K. Fürst
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