Marktdaten zeigen: Wien steigert sich

Wien umfasst mit rund 2,03 Millionen Einwohner:innen etwa ein Fünftel der österreichischen Gesamtbevölkerung und bleibt damit der zentrale Motor des heimischen Immobilienmarktes. Prognosen zufolge könnte die Stadt bis zur Mitte des Jahrhunderts auf über 2,3 Millionen Einwohner:innen anwachsen, was langfristig für eine strukturell hohe Nachfrage nach Wohnraum, Infrastruktur und gewerblichen Flächen sorgt.

Gleichzeitig zeigt ein genauer Blick auf die IMMOunited-Daten, dass sich die Marktdynamik in den vergangenen Jahren deutlich verändert hat. Nach einem Höchststand im Jahr 2021 mit rund 18.257 Transaktionen ging das Marktvolumen spürbar zurück und lag 2023 bei etwa 11.142 sowie 2024 bei rund 10.882 Transaktionen. Erst im Jahr 2025 zeichnet sich mit etwa 13.415 Transaktionen wieder eine Erholung ab. Diese Entwicklung spiegelt die Auswirkungen gestiegener Zinsen, restriktiver Finanzierungsbedingungen und einer temporären Zurückhaltung auf Käuferseite wider. Gleichzeitig unterstreicht die jüngste Belebung die strukturelle Resilienz des Wiener Marktes.

Neubau hinkt nach

Besonders prägend bleibt das Wohnsegment, das weiterhin den Großteil der Transaktionen ausmacht. Dabei zeigt sich eine klare Verschiebung innerhalb der Assetklassen. Während gebrauchte Wohnungen vergleichsweise rasch wieder an Dynamik gewinnen und nach einem Rückgang von über 10.000 Transaktionen im Jahr 2021 auf rund 6.851 im Jahr 2023 zuletzt wieder auf etwa 8.724 Transaktionen im Jahr 2025 ansteigen, bleibt der Neubausektor deutlich stärker unter Druck. Neuwertige Wohnungen verzeichnen einen Rückgang von über 7.000 Transaktionen im Jahr 2021 auf rund 3.127 im Jahr 2024 und erholen sich nur langsam.

Ein Blick auf die Preisentwicklung verdeutlicht diese Divergenz zusätzlich. Die Medianpreise für gebrauchte Wohnungen stiegen von rund 225.000 Euro im Jahr 2020 auf etwa 280.000 Euro im Jahr 2022, bevor sie sich in den Folgejahren leicht abschwächten und 2024 bei rund 262.000 Euro stabilisierten. Im Neubausegment zeigt sich hingegen ein durchgehend höheres Preisniveau: Hier erhöhte sich der Medianpreis von rund 298.000 Euro im Jahr 2020 auf über 370.000 Euro im Jahr 2023 und blieb auch 2024 mit etwa 371.000 Euro auf hohem Niveau.
Damit hat sich die Preisschere zwischen gebrauchten und neuwertigen Wohnungen deutlich geöffnet. Während der Abstand 2020 noch rund 70.000 Euro betrug, liegt er zuletzt bei über 100.000 Euro. Diese Entwicklung deutet darauf hin, dass sich Käufer:innen zunehmend preisbewusst orientieren und verstärkt auf Bestandsobjekte ausweichen, während Neubauten durch höhere Baukosten, strengere Regulatorik und Finanzierungskosten strukturell teurer bleiben.

Grundstücksmarkt als Frühindikator

Auffällig ist zudem die Entwicklung bei Baugrundstücken, die zuletzt wieder zulegten und damit auf eine mögliche Belebung der Projektentwicklung hindeuten. Die Transaktionen steigen von nur 52 im Jahr 2023 auf 99 im Jahr 2025 und damit nahezu auf das Doppelte. Die steigenden Transaktionen und stabilisierten Preise könnte darauf hindeuten, dass sich Entwickler:innen wieder verstärkt Positionen sichern – allerdings unter deutlich selektiveren Rahmenbedingungen.

Phase der Normalisierung

Die IMMOunited-Daten machen deutlich, dass sich der Wiener Immobilienmarkt in einer Phase der Normalisierung befindet. Die fundamentalen Rahmenbedingungen bleiben zudem intakt: Das anhaltende Bevölkerungswachstum, die hohe Nachfrage und die kontinuierliche Stadtentwicklung sorgen dafür, dass Wien auch langfristig ein Markt mit großem Potenzial bleibt.