Miet-Gefälle Berlin: Was Wien daraus lernt

Die neue Berliner Miet-Map mit bis zu 1.000 Euro Preisunterschied entlang der U- und S-Bahn-Linien zeigt, wie weit sich die Schere zwischen Zentrum und Stadtrand geöffnet hat. In Mitte, rund um Brandenburger Tor und Potsdamer Platz, liegen die Angebotsmieten für eine 70-Quadratmeter-Zwei-Zimmer-Wohnung bei rund 1.500 Euro, während in Außenlagen wie Waßmannsdorf oder entlang der S7 teils unter 600 bis 700 Euro bezahlt wird. Damit klafft zwischen Toplage und Außenbezirk eine Spanne von rund 100 Prozent.

In Wien ist das Bild ähnlich – aber auf anderem Niveau und mit geringerer Spreizung. Laut aktuellen Auswertungen liegt der durchschnittliche Mietpreis in der Bundeshauptstadt inzwischen bei rund 20 bis 21 Euro pro Quadratmeter, womit eine 70-Quadratmeter-Wohnung im Schnitt bei etwa 1.400 bis 1.500 Euro monatlich liegt. In den inneren Bezirken werden deutlich höhere Werte erzielt: Für neu vermietete Wohnungen im 1. Bezirk werden über 25 Euro pro Quadratmeter genannt, in Neubau und Mariahilf liegen die Mieten im Bereich von gut 22 Euro pro Quadratmeter.

Anders als in Berlin, wo zentrale Hotspots wie Brandenburger Tor und Potsdamer Platz die 1.500-Euro-Marke für 70 Quadratmeter klar überschreiten, nähert sich Wien diesen Bruttobeträgen eher über hohe Quadratmeterpreise in den innerstädtischen Segmenten. In den äußeren Wiener Bezirken – etwa Favoriten, Simmering oder Floridsdorf – bewegen sich Neuvertragsmieten laut jüngsten Marktauswertungen meist unter 20 Euro pro Quadratmeter, häufig im Bereich von 17 bis 19 Euro. Das reduziert die Spreizung zwischen innerer City und Randlage auf grob ein Drittel statt einer Verdoppelung wie in Berlin.

Gemeinsam ist beiden Metropolen die starke Nachfrage nach gut angebundenen Lagen entlang der Hauptachsen des öffentlichen Verkehrs. In Berlin treiben mehrere Umsteigeknoten mit hoher Dichte an Arbeitsplätzen und Infrastruktur die Spitzenmieten nach oben. In Wien konzentriert sich der Preisdruck stärker auf die klassischen Gründerzeitgürtel und die innenstadtnahen Bezirke, während der geförderte Neubau und ein größerer Anteil regulierter Segmente am Stadtrand dämpfend wirken. Für Investoren bedeutet das: Berlin bietet aktuell die extremere Spreizung und damit höhere Chancen auf Mietsteigerungen in nachrückenden Lagen, Wien punktet mit einem insgesamt hohen, aber etwas gleichmäßigeren Mietniveau.