Europäische Spitzenbüros vor Comeback

Der europäische Markt für Büroimmobilien steuert nach einer Phase intensiver Preiskorrekturen auf eine spürbare Stabilisierung zu. Laut dem neuesten europäischen Research-Bericht des globalen Immobilien-Investmentmanagers AEW mit dem Titel „Positive outlook for prime offices despite elevated lease incentives“ zeichnet sich für erstklassige Büroobjekte in den kommenden fünf Jahren eine robuste Wertentwicklung ab. Trotz gestiegener Vermietungsanreize (Incentives) und demografischer Bremseffekte auf das Beschäftigungswachstum prognostiziert AEW für europäische Spitzenbüros über 63 analysierte Teilmärkte hinweg eine durchschnittliche Gesamtrendite (Total Return) von hervorragenden 10 % pro Jahr im Zeitraum von 2026 bis 2030.

Als zentraler Wachstumstreiber fungiert das anhaltend starke Mietwachstum im Core-Segment. AEW rechnet für die kommenden fünf Jahre mit einem durchschnittlichen Anstieg der Spitzenmieten von 3,9 % pro Jahr. Selbst im konservativen Negativszenario der Analysten bleibt die Dynamik mit erwarteten 3,7 % Mietwachstum pro Jahr bemerkenswert stabil. Diese positive Entwicklung wird durch ein Zusammentreffen von zwei wesentlichen Marktfaktoren begünstigt: Zum einen dämpft das stark rückläufige Neubauvolumen das Angebot an modernen Flächen. Zum anderen sorgt die zunehmende Umnutzung nicht mehr marktgängiger Bürogebäude in alternative Assetklassen für eine Bereinigung des Marktes. Infolgedessen dürften die durchschnittlichen Leerstandsquoten an den europäischen Büromärkten nach ihrem prognostizierten Höchststand von 9 % zur Jahresmitte 2026 bis zum Jahr 2030 sukzessive auf rund 7 % sinken.

Gleichzeitig offenbart die AEW-Analyse eine tiefgreifende Zweiteilung (Divergenz) des Marktes. Während die Nachfrage nach hochwertigen, nachhaltigen Objekten in den Central Business Districts (CBDs) ungebrochen hoch ist, geraten periphere Lagen zunehmend unter Druck. Um Mieter in B-Lagen zu binden oder neu zu gewinnen, müssen Eigentümer außerhalb der Stadtkerne tief in die Tasche greifen. In europäischen Teilmärkten wie La Défense in Paris oder den Londoner Docklands haben die Vermietungsanreize – wie mietfreie Zeiten oder finanzielle Zuschüsse zum Mieterausbau – mittlerweile historische Höchststände von rund 40 % der vertraglichen Gesamtmiete erreicht. Kostenbewusste Nutzer weichen infolgedessen punktuell aus den teuren CBD-Zentren in diese stark incentivierten Randlagen aus, was auch in den Innenstädten im ersten Quartal 2026 zu einem leichten Leerstandsanstieg führte.

Gedämpft wird die langfristige Büronachfrage zudem durch den demografischen Wandel, da die schrumpfende Erwerbsbevölkerung in Europa das Beschäftigungswachstum strukturell bremst. Bezüglich der vieldiskutierten Auswirkungen von Künstlicher Intelligenz (KI) auf die Büronutzung gibt der Bericht vorerst Entwarnung. Hans Vrensen, Head of Research & Strategy Europe bei AEW, betont, dass der kurzfristige Einfluss von KI auf die Flächennachfrage aufgrund hoher Implementierungskosten, fehlender Rechenzentrumskapazitäten sowie strenger europäischer Datenschutz- und Souveränitätsanforderungen sehr begrenzt bleiben wird. Für das laufende Jahr 2026 erwartet AEW nach den Verlangsamungen durch den Nahostkonflikt und gestiegene Zinsen eine allmähliche Stabilisierung. Die laufenden Verhandlungen zwischen den USA und dem Iran tragen bereits zu stabileren Ölpreisen und Swap-Sätzen bei, was die Marktliquidität in der zweiten Jahreshälfte wieder beleben dürfte.