Round Table

Welche Immobilien werden Investor:innen in zehn oder 15 Jahren noch kaufen wollen? Die vergangenen Jahre haben vermeintliche Gewissheiten ordentlich durcheinandergebracht. Büro wurde nach der Pandemie schon beinahe abgeschrieben, Logistik avancierte zum großen Hoffnungsträger, Wohnen galt lange als nahezu risikolose Anlage. Inzwischen wird neu sortiert.

Für Markus Mendel, Geschäftsführer von EHL Investment Consulting, beginnt die Diskussion mit einem alten Bekannten: Wohnen. Die Fundamentaldaten seien eindeutig. Die Bevölkerung wachse, während aufgrund von Zinsen und Finanzierungsschwierigkeiten über Jahre zu wenig gebaut worden sei. Gleichzeitig habe die Nachfrage am Mietmarkt stark zugenommen. „Die vermieten gefühlt mit Lichtgeschwindigkeit. Das ist unfassbar, wie sich die Mieten entwickelt haben“, beschreibt Mendel die Situation. Entsprechend hoch sei das Interesse der Investor:innen. Das gelte nicht nur für klassische Wohnungen, sondern zunehmend für wohnnahe Assetklassen wie Studentenwohnen und Serviced Apartments.

Die Rechnung muss stimmen

Auch Thomas Raith, Bauträgersprecher des ÖVI, sieht Wohnen langfristig als eine der stabilsten Assetklassen. Allerdings gebe es zwischen dem Wunsch der Investor:innen und der wirtschaftlichen Realität neuer Projekte eine beträchtliche Lücke. „Die Investoren haben Wünsche und Wunschvorstellungen, die im Neubau größtenteils nicht realisierbar sind.“

Um die geforderten Anfangsrenditen zu erreichen, werde deshalb verstärkt über kleinere Einheiten oder gewerbliche Wohnformen nachgedacht. Gleichzeitig habe sich die Bedeutung der Lage wieder deutlich erhöht. Während in der Niedrigzinsphase beinahe überall entwickelt werden konnte, werde heute wesentlich genauer differenziert. Raith sieht einen klaren Trend zu „kompakter, effizienter, enger“ – nicht zuletzt aufgrund der Leistbarkeit.

Hinzu kommt die Konkurrenz durch den Bestand. Mendel erinnert daran, dass Forward Deals vor wenigen Jahren teilweise bereits vor Erteilung der Baugenehmigung abgeschlossen wurden. Heute können Investor:innen zwischen zahlreichen bestehenden Objekten wählen. Teilweise seien relativ junge, vermietete Immobilien unter den Kosten zu erwerben, die eine vergleichbare Neuentwicklung verursachen würde. „Da kann ich mir einen fertig vollvermieteten Bestand kaufen, der günstiger ist“, bringt Mendel das Dilemma der Projektentwickler auf den Punkt. Raith formuliert es noch drastischer: Teilweise decke der Kaufpreis eines Bestandsobjekts gerade einmal die reinen Baukosten einer Neuentwicklung. „Das heißt, ich kriege das Grundstück geschenkt dazu.“

Pfeffer erwartet Comeback des Büros

Während Wohnen derzeit beinahe automatisch auf den Einkaufslisten auftaucht, setzt Karl-Maria Pfeffer, CEO der Raiffeisen Property Holding International, mittelfristig auch auf eine Assetklasse, die zuletzt unter erheblichem Druck stand: Büro. „Ich glaube an die Rückkehr des hochqualitativen Büros“, sagt Pfeffer. Das bedeute allerdings keineswegs eine Rückkehr des gesamten Marktes. Vielmehr erwartet er einen Verdrängungswettbewerb. Moderne, technisch hochwertige Gebäude würden ältere Büroobjekte ersetzen, die heutigen Anforderungen nicht mehr entsprechen.

Gerade Gebäude aus den 1990er- und 2000er-Jahren könnten dadurch aus dem klassischen Büromarkt verschwinden und einer neuen Nutzung zugeführt werden. Bestimmte technische Standards ließen sich in älteren Gebäuden wirtschaftlich kaum nachrüsten. Für Pfeffer zeichnet sich deshalb ein Qualitätsschub ab: Gute Büros an guten Standorten könnten wieder stärker nachgefragt werden, während nicht mehr konkurrenzfähiger Bestand konvertiert wird.

Auch Mendel sieht diese Entwicklung. Bei gewerblichen Immobilien werde die Spreizung zwischen guten und schlechten Standorten größer. „Ein Haus kannst du immer ändern, ein Haus kannst du immer anpassen, aber du kannst niemals den Standort ändern.“

Zurück zu den Top-Lagen

Ähnlich sieht es bei Logistik aus. Der Boom der Pandemiezeit hat sich abgekühlt, für Mendel bleibt die Assetklasse dennoch attraktiv. Der entscheidende Unterschied: Die Nachfrage konzentriert sich wieder auf jene Standorte, die langfristig funktionieren. „Wenn du in einer guten Logistiklage bist, ein marktgängiges Produkt hast, kannst du es vermieten, schnell vermieten und findest auch einen Investor, der es dir abkauft“, sagt Mendel. Schwieriger werde es bei Objekten in peripheren Lagen oder mit strukturellem Leerstand. Zudem hängt Logistik stärker als Wohnen von der allgemeinen Wirtschaftsentwicklung ab.

Auch im Retail entscheidet zunehmend die Qualität des Konzepts. Pfeffer sieht bei Einkaufszentren vor allem Lage und Mietermix als ausschlaggebend. Mendel wiederum hält lebensmittelgeankerte Fachmarktzentren weiterhin für attraktiv. Supermarkt, Drogerie, Friseur oder Tierbedarf sorgten für regelmäßige Frequenz. Textile Nutzungen seien dagegen wesentlich schwieriger. Doch auch die vermeintlich sicheren Fachmarktzentren haben ihre Tücken. Raith warnt vor dem Alter vieler Objekte und entsprechendem Investitionsstau. Eine hohe Anfangsrendite könne schnell zusammenschmelzen, wenn Gebäude, Parkplätze und technische Ausstattung umfassend modernisiert werden müssen.

Die Margen schrumpfen

Ein differenziertes Bild zeichnet die Runde auch beim Hotelmarkt. Pfeffer beobachtet eine enorme touristische Nachfrage und stark gestiegene Zimmerpreise. Gleichzeitig würden höhere Betriebs- und Personalkosten die Margen belasten. „Das Premium-Produkt funktioniert“, sagt Pfeffer. Schwieriger werde es darunter, wo klassische Hotels zunehmend mit Serviced Apartments und alternativen Beherbergungskonzepten konkurrieren. RPHI selbst plant an der künftigen Wien Arena ein Hotel.

Raith beurteilt Hotels vorsichtiger. Die höheren Renditen seien notwendig, weil Hotels wesentlich höhere laufende Investitionen benötigten. Für ihn sind flexible Formen des kurzfristigen Wohnens deshalb teilweise interessanter als klassische Hotels. Sie könnten mit weniger Personal betrieben und später leichter einer anderen Wohnnutzung zugeführt werden.

Zukunft mit gewaltigen Hürden

Kaum eine Assetklasse klingt derzeit stärker nach Zukunft als Rechenzentren. Mendel bestätigt ein „riesiges“ Investoreninteresse. Dennoch warnt er vor der Vorstellung, jedes Gewerbe- oder Logistikgrundstück könne einfach zum Data-Center-Standort werden. Das Nadelöhr ist Energie. Stromversorgung, Netzkapazitäten, Widmung und technische Infrastruktur müssen bereits weitgehend gesichert sein, bevor ein Projekt ernsthaft investierbar wird. „Das macht man nicht einfach mal so auf gut Glück“, sagt Mendel. Wenn die Voraussetzungen stimmen, sei die Nachfrage allerdings enorm.

Pfeffer geht noch einen Schritt weiter. Er hält es für möglich, dass große Rechenzentren langfristig teilweise aus dem klassischen Immobilieninvestmentmarkt herauswachsen. Mit zunehmender Bedeutung würden sie zur kritischen Infrastruktur. „Bei der Strategie als Investor darauf zu setzen, wäre ich skeptisch“, sagt Pfeffer. Der Bedarf werde zwar massiv wachsen, gleichzeitig aber auch der politische und regulatorische Einfluss.

Healthcare zwischen Megatrend und Nische

Auch die alternde Gesellschaft macht Gesundheits- und Pflegeimmobilien auf den ersten Blick zu einer offensichtlichen Zukunfts-Assetklasse. Doch gerade hier zeigt sich die Diskrepanz zwischen gesellschaftlichem Bedarf und institutioneller Investierbarkeit. Mendel sieht durchaus Fonds, die gezielt nach Healthcare-Produkten suchen. Das Problem sei das Angebot. Kleine betreute Wohnformen mit 20 oder 30 Einheiten könnten attraktiv funktionieren, seien für große institutionelle Anleger jedoch oft zu klein. Große Pflegeimmobilien wiederum seien stark von Betreiberstrukturen, Förderungen und Regulierung abhängig. Pfeffer spricht deshalb von einer „Quadratur des Kreises“. Der Bedarf sei zweifellos vorhanden, doch viele attraktive Konzepte seien individuell und kaum skalierbar. Zudem verschwimme bei Pflegeimmobilien die Grenze zwischen Immobilie und Dienstleistung.

Am Ende gewinnt die Lage

Bei der Schlussfrage nach der Assetklasse für die kommenden 15 Jahre fällt die Antwort überraschend klassisch aus. Raith würde auf Wohnen setzen. Menschen müssten immer irgendwo wohnen – entscheidend seien ein vernünftiger Einstiegspreis und die richtige Lage.

Pfeffer glaubt zusätzlich an die Rückkehr des hochqualitativen Büros. Vorsichtig wäre er dagegen überall dort, wo starke politische Eingriffe drohen. Das betreffe je nach Land insbesondere den Wohnungsmarkt. Mietpreisbremsen und andere regulatorische Eingriffe könnten langfristige Kalkulationen erheblich verändern.

Mendel glaubt, dass Wohnen, Büro, Retail und Logistik auch in Zukunft funktionieren könnten – vorausgesetzt, Standort, Produkt und Preis stimmen. Sein Resümee fällt entsprechend bodenständig aus: „Der Gewinn liegt immer im Einkauf. Du musst es gut einkaufen.“

Damit ist die Assetklasse der Zukunft vielleicht weniger exotisch als gedacht. Nicht das spektakulärste Nutzungskonzept entscheidet, sondern eine alte Immobilienregel, die nach Jahren des billigen Geldes wieder an Bedeutung gewinnt: Lage, Qualität und der richtige Preis.