Sicherheit geht vor Beschluss

Sicherheit geht vor Beschluss
Darf der Verwalter bei sicherheitsgefährdenden Baugebrechen – etwa an Balkonen oder am Dach – sofort handeln, oder braucht es zuvor einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft?
Der OGH hat klargestellt: Arbeiten zur Behebung von Baugebrechen, die die Sicherheit von Personen oder Sachen gefährden, zählen unabhängig von der Kostenhöhe zur ordentlichen Verwaltung nach § 28 Abs 1 Z 1 WEG (5 Ob 176/25f). Der Verwalter muss handeln, ohne einen Beschluss abzuwarten. Erforderlich bleibt eine konkrete Schadhaftigkeit – Reparaturbedürftigkeit, Schadensgeneigtheit oder Funktionseinschränkung genügen, ein Totalschaden ist nicht nötig.

Für die Abgrenzung zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung sind grundsätzlich wirtschaftliche Aspekte maßgeblich. Bei ernsten, sicherheitsrelevanten Schäden tritt der Kostenfaktor aber zurück: In der Entscheidung sah der OGH selbst einen Sanierungsaufwand von rund 530.000 € bei 35 Wohnungseigentumseinheiten noch als vertretbar an. Zeigen sich an mehreren Balkonen Mängel, empfiehlt sich im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit sogar eine Sanierung aller betroffenen Teile statt punktueller Ausbesserung.

Um Haftungsfallen zu vermeiden, ist eine sorgfältige Prüfung notwendig und trotz eigener Vertretungsmacht des Verwalters eine Kommunikation an die Eigentümer zu empfehlen. Erweist sich die Maßnahme nämlich nachträglich als außerordentliche Verwaltung, bleibt sie nach außen wirksam – im Innenverhältnis drohen aber Ansprüche wegen pflichtwidrigen Handelns gegen den Verwalter.