Wiener Mieten steigen

Laut dem aktuellen EHL-Marktupdate für den Wiener Wohnungsmarkt sind im 3. Quartal die Kosten und die Sicherheit der Energieversorgung das beherrschende Thema. Der gestiegene Energiekostenanteil führt vor allem dazu, dass Mieter genauer auf die Wohnungsgesamtkosten achten (Miete inklusive der Betriebs- und Heizungskosten) und die reine Hauptmiete beim Vergleich von Angeboten eher in den Hintergrund tritt. Energieeffiziente Gebäude mit teilweiser Eigenversorgung aus erneuerbaren Energiequellen wie z.B. Photovoltaik oder Erdwärme sind somit gefragter. Die Versorgungssicherheit durch Energielieferschwierigkeiten wird zwar auch thematisiert, im Vordergrund steht jedoch aktuell die Kostenunklarheit und die weitere Preisentwicklung. Bei der Angebotsentwicklung ist dieses Jahr noch ein vielfältiges Angebot gesichert. Das wird sich 2023 und 2024 jedoch deutlich ändern. Der Rückgang wird stärker ausfallen als ursprünglich erwartet, da sich wegen der hohen Bau- und Baustoffpreise Baubeginne verzögern und eine Reihe von Projekten verschoben wurden. Auch Umplanungen bei der Energieversorgung erfordern Zeit und führen dementsprechend zu späteren Fertigstellungsterminen. Der Anteil von Wohnobjekten, die als Eigentumswohnungen abverkauft werden, steigt kontinuierlich an, insbesondere weil die Nachfrage von institutionellen Investoren etwas zurückgegangen ist. Dadurch wird das Angebot an Mietwohnungen, die neu auf den Markt kommen, zusätzlich zurückgehen. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Wien ist weiterhin hoch. Allerdings tendieren derzeit wieder mehr Wohnungssuchende zu Mietwohnungen. Schuld daran sind die neuen Bedingungen für Finanzierungen. Bei Lagen mit niedrigerem Preisniveau, wie beispielsweise Regionen im Wiener Speckgürtel wie Wiener Neustadt oder Korneuburg, gibt es aber weiterhin eine hohe Nachfrage für Eigentumsobjekte. Die Preisentwicklung der Wohnungsmieten bei Neuvermietungen verläuft weiterhin stabil, aber auf moderatem Niveau. In Lagen, in denen zurzeit noch ein vielfältiges Wohnungsangebot verfügbar ist bzw. auf den Markt kommen wird, werden sich die Mietpreise mittelfristig verhaltener entwickeln und mit der Inflation der letzten Spitzenmonate nachhaltig mitanwachsen. Wie für schwächere Phasen des Zyklus charakteristisch, ist die Preisentwicklung in überdurchschnittlichen Wohnlagen besser als an peripher gelegenen Standorten. Im Jahresvergleich legen die Mieten heuer um rund 5,0 bis 7,5 Prozentpunkte zu, während die aktuellen Inflationsschätzungen der Wirtschaftsforschungsinstitute über acht Prozent liegen. Trotz der unsicheren gesamtwirtschaftlichen Entwicklung ist mit keinen nominellen Rückgängen bei den Mieten zu rechnen, da das Angebot der Nachfrage entspricht und die auf den Markt kommenden Mietwohnungen weiterhin sehr gut nachgefragt und rasch verwertet sind. Bei Eigentumswohnungen ist das Preisniveau noch deutlicher durch die hohen Errichtungskosten bestimmt. Bei den schon 2020 und 2021 gesunkenen Entwicklermargen ist kaum noch Spielraum gegeben. Im Jahresvergleich ist im Durchschnitt mit einem Plus von 7,0 bis 9,5 Prozent zu rechnen, mit deutlich besserer Entwicklung in sehr guten und überdurchschnittlichen Lagen und etwas schwächerer Preistendenz in Randlagen mit ausbaufähiger Infrastruktur. Zusammenfassend kann man sagen, dass in dem kommenden Jahr die Fertigstellungszahlen vor allem wegen längerer Errichtungszeiten auf wahrscheinlich ca. 18.000 Einheiten zurückgehen wird. 2024 und in den Folgejahren wird sich dann die seit Kriegsausbruch stark gesunkene Zahl der Projektstarts bemerkbar machen. Ein Rückgang auf bis zu 14.000 Einheiten erscheint aus heutiger Sicht realistisch. Die Nachfrage wird nicht wesentlich sinken. Allerdings wird es einen stärkeren Fokus auf kostengünstiges Wohnen geben. Bei den Wohnungspreisen ist mit weiteren Anstiegen zu rechnen.