Single-Tenant kostet Rendite

Büroobjekte mit nur einem Mieter sind selten Core-Immobilien. Denn um mit einem derart hohen Klumpenrisiko in die Renditen-Königsklasse aufzusteigen, bedarf es neben einer außergewöhnlich guten Lage auch noch ebenso außergewöhnlich bonitätsstarke Mieter. Die Deutsche Immobilien Wirtschafts Gesellschaft (DIWG) hat zeitgerecht vor der diesjährigen Expo Real in einer aktuellen Studie „Single-Tenant-Büroobjekte“ untersucht, ob Immobilien, die an einen einzigen Nutzer vermietet werden, zugleich Core-Produkte sind und zudem beispielhaft drei Büroimmobilien (Neue Börse Frankfurt/Main, Grüne Mitte Essen, Vodafone Campus Düsseldorf) genauer unter dieser Fragestellung beleuchtet. Dabei hat die DIWG die Risiken bei Single-Tenant-Objekten in die vier Kategorien Objekt, Mieter, Vermietung und Verkauf eingeteilt. Marc Seeger, Partner der DIWG: „So genannte Single-Tenant-Büroobjekte erfreuen sich auf dem Investmentmarkt besonderer Beliebtheit, gelten sie doch innerhalb des Core-Segments als besonders sichere Anlage. Doch sind diese Objekte tatsächlich Core? Wir haben in unserer aktuellen Studie die mannigfaltigen Risiken von Single-Tenant-Objekten untersucht und auch die angeführten Beispiele zeigen, dass sich diese Objektart nur bedingt als sichere Immobilienanlage eignet und daher auch nur bedingt dem Core-Segment zuzuordnen ist.“ Der Grund für ein Investment in Single-Tenant-Objekte ist der häufig als gering eingestufte zu erwartende Verwaltungs- und Managementaufwand, während bei Multi-Tenant-Objekten ein hoher Aufwand unterstellt wird. Ob dies eintritt oder nicht, hängt laut DIWG aber nicht nur vom Vermieter ab, sondern letztlich vom Mieter und seinen vertraglichen Möglichkeiten. ## Risiko Nachvermietung Seeger erläutert: „Schon mit der Übergabe der Mietflächen kann eine intensive Kommunikation zwischen den Vertragsparteien beginnen, die vom Vermieter und Mieter unterschiedlich bewertet wird. Mängellisten, die hierzu verfasst werden und möglicherweise mit Mietkürzungen begleitet werden, können zu einem über Jahre geführten Thema werden. Das findet man natürlich nicht nur bei Single-Tenant-Objekten, aber die Auswirkungen sind signifikant stärker. Sollte der Vermieter dieses Szenario nicht erlebt haben, ist zu empfehlen, dass er spätestens ab dem achten Jahr das Asset Management beauftragt, sich intensiv mit unterschiedlichen Nachvermietungsszenarien auseinanderzusetzen und Strategien für die einzelnen möglichen Szenarien zu erarbeiten beziehungsweise vorzubereiten.“ Insbesondere die unkalkulierbare Weitervermietungssituation und ein nur schwer abschätzbarer Exit führen laut DIWG dazu, dass sich diese Objekte nur für Anleger eignen, die im Worst Case den vollständigen Verlust ihrer Einlagen verkraften können und Rücklagen in ausreichender Höhe gebildet haben, um notwendige Revitalisierungsmaßnahmen durchführen zu können. ## Immer „Management-Investments“ „Alle anderen Anleger sind mit Multi-Tenant-Gebäuden im Core-Segment auf der sichereren Seite. Investoren, die sich trotzdem dem Segment der Single-Tenant-Immobilien zuwenden wollen, sollten sich im Vorfeld ihrer Investition mit der Drittverwendungsfähigkeit ihres Investments intensiv auseinandersetzen, um sicherzustellen, dass sich nach einem Totalauszug des Erstmieters kein böses Erwachen einstellt. Immobilieninvestments sind immer ‚Management Investments‘, sie bedürfen einer permanenten, professionellen Betreuung“, so Seeger. «