Verantwortung auf allen Ebenen

Der Aufzug gehört zu den technisch anspruchsvollsten Anlagen eines Gebäudes – und zu jenen Einrichtungen, deren Ausfall sofort bemerkt wird. Bleibt der Lift stehen, sind Beschwerden von Bewohner:innen meist nicht weit. Gleichzeitig sind Aufzüge sicherheitsrelevante Anlagen, deren Betrieb klaren gesetzlichen Vorgaben unterliegt. Für Hausverwaltungen bedeutet das: Sie müssen nicht nur den reibungslosen Betrieb organisieren, sondern auch ihre Betreiberpflichten erfüllen, Haftungsrisiken minimieren und gleichzeitig die Wirtschaftlichkeit im Blick behalten. Dass der Betrieb eines Aufzugs weit mehr umfasst als die regelmäßige Wartung, betont Thomas Gärtner, geschäftsführender Gesellschafter der control-A Aufzugsprüfung. Für ihn steht die Betreiberverantwortung klar im Mittelpunkt. „Aus meiner Sicht besteht die wichtigste Pflicht darin, den sicheren Betrieb der Aufzugsanlage dauerhaft sicherzustellen.“ Dazu gehöre nicht nur die Einhaltung aller gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungen, sondern ebenso eine fachgerechte Wartung und die rasche Behebung festgestellter Mängel. Gerade bei Umbauten sei zudem zu beachten, dass gesetzlich vorgeschriebene Abnahmeprüfungen ausschließlich von akkreditierten Inspektionsstellen durchgeführt werden dürfen.

Haftungsrisiken

In der Praxis sieht Gärtner immer wieder dieselben Probleme. Bekannte Mängel würden über längere Zeit bestehen bleiben oder deren Behebung werde nicht konsequent verfolgt. Genau darin liege jedoch ein erhebliches Haftungsrisiko. Kommt es zu einem Schadensfall und wurde ein bekannter Mangel nicht behoben, kann dies weitreichende rechtliche Konsequenzen für Eigentümer und Hausverwaltung haben.
Seine Empfehlung lautet daher, sämtliche offenen Mängel systematisch zu dokumentieren, Fristen festzulegen und deren Abarbeitung regelmäßig zu kontrollieren. Digitale Mängelübersichten könnten hier einen wesentlichen Beitrag leisten. Sie schaffen Transparenz und erleichtern den Verantwortlichen den Nachweis, dass sie ihren Betreiberpflichten ordnungsgemäß nachkommen. Matthias Meiner, Leiter Business Development Modernisierung DACH bei Kone, beobachtet, dass sich die Anforderungen an den Liftbetrieb in den vergangenen Jahren deutlich verändert haben. Hausverwaltungen erwarten heute vor allem einen zuverlässigen Betrieb bei möglichst geringem Verwaltungsaufwand. Hohe Anlagenverfügbarkeit, automatische Störungsmeldungen und permanente Fernüberwachung gehören für viele Betreiber mittlerweile zum Standard. Der entscheidende Vorteil moderner Systeme liegt laut Meiner darin, Probleme frühzeitig zu erkennen – bevor ein Ausfall überhaupt eintritt. Kontinuierlich analysierte Zustandsdaten ermöglichen eine vorausschauende Wartung. Verschleißteile werden ausgetauscht, bevor sie tatsächlich versagen. Dadurch steigen sowohl die Verfügbarkeit der Anlage als auch die Zufriedenheit der Bewohner:innen.

Wartungsverträge definieren

Ein Bereich, in dem Hausverwaltungen nach Ansicht von Gärtner häufig Potenzial verschenken, sind Wartungsverträge. Viele würden die Standardverträge der Wartungsunternehmen übernehmen, ohne den tatsächlichen Leistungsumfang genau zu definieren. „Ich empfehle Hausverwaltungen, den Leistungsumfang ihrer Wartungsverträge selbst vorzugeben und nicht ausschließlich die Standardverträge der Wartungsunternehmen zu übernehmen“, meint Gärtner. In der Praxis hätten sich standardisierte Modelle wie Grundwartung oder Vollwartung bewährt. Klare Leistungsdefinitionen erleichtern nicht nur den Angebotsvergleich, sondern reduzieren später auch den Aufwand bei der Rechnungsprüfung erheblich. Für Hausverwaltungen bedeutet dies mehr Transparenz und bessere Kalkulierbarkeit der laufenden Kosten.

Rechtzeitiges Investieren

Ein häufiger Irrtum besteht darin, Modernisierungen möglichst lange hinauszuschieben, um kurzfristig Geld zu sparen. Tatsächlich entstehen die höchsten Kosten oft gerade durch ungeplante Ausfälle. „Das größte Einsparpotenzial sehe ich in einer langfristigen Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategie“, sagt Gärtner. Wer rechtzeitig investiere, könne mehrere Maßnahmen bündeln, Stillstandszeiten reduzieren und teure Notreparaturen vermeiden. Langfristig führe das zu geringeren Gesamtkosten und einer höheren Verfügbarkeit der Anlage.
Auch Kone verfolgt diesen präventiven Ansatz. Durch digitale Fernüberwachung werden Störungen nicht erst erkannt, wenn Bewohner:innen sie melden, sondern häufig bereits im Vorfeld. Servicetechniker:innen erhalten Informationen über den Zustand einzelner Komponenten und können Wartungseinsätze gezielt planen. Das reduziert ungeplante Stillstände und erhöht die Betriebssicherheit.

Energieeffizienz

Während früher vor allem Sicherheit und Zuverlässigkeit im Mittelpunkt standen, spielt heute auch der Energieverbrauch eine immer größere Rolle. Gerade im Zuge umfassender Gebäudesanierungen rücken Aufzüge zunehmend in die Nachhaltigkeitsstrategie einer Immobilie. Meiner verweist darauf, dass moderne maschinenraumlose Aufzüge bereits konstruktionsbedingt deutlich weniger Energie benötigen als ältere Anlagen. Durch ihre geringere bewegte Masse sinke der Stromverbrauch im laufenden Betrieb.

Besonders effektiv seien regenerative Antriebe. Sie gewinnen die beim Bremsvorgang entstehende Energie zurück und speisen sie wieder ins Gebäudenetz ein. Hinzu kommen intelligente Steuerungen, die Aufzüge außerhalb der Stoßzeiten automatisch in einen energiesparenden Betriebsmodus versetzen. LED-Beleuchtung mit Stand-by-Funktion sowie intelligente Steuerungskomponenten reduzieren den Stromverbrauch zusätzlich.

Der richtige Zeitpunkt

Die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt für die Modernisierung der Anlage beschäftigt viele Eigentümergemeinschaften. Eine pauschale Antwort gibt es allerdings nicht. Meiner betont, dass Alter, Bauart und technischer Zustand der Anlage entscheidend seien. Bei maschinenraumlosen Aufzügen, die nach dem Jahr 2000 errichtet wurden, genüge häufig bereits eine Modernisierung der Steuerung – teilweise kombiniert mit einem neuen Antrieb. Dadurch lasse sich die Lebensdauer der Anlage deutlich verlängern. Bei älteren Anlagen sei dagegen oftmals ein Komplettaustausch wirtschaftlicher. Moderne Aufzüge bieten nicht nur erhebliche Vorteile bei Energieeffizienz und Sicherheit, sondern auch eine langfristig gesicherte Ersatzteilversorgung sowie höheren Komfort für die Nutzer:innen. Zwischen diesen beiden Extremen gebe es zahlreiche Zwischenlösungen. Welche Variante wirtschaftlich sinnvoll sei, lasse sich jedoch nur anhand einer individuellen technischen Bewertung der bestehenden Anlage entscheiden.
Nicht nur die Technik selbst entwickelt sich weiter, sondern auch die Organisation rund um den Liftbetrieb. Hausverwaltungen erwarten heute zunehmend digitale Informationen statt papiergebundener Dokumentationen. „Ich empfehle, den Aufzug nicht erst dann in den Fokus zu rücken, wenn eine Störung auftritt, sondern ihn über seinen gesamten Lebenszyklus zu betrachten“, so Gärntner. Dazu gehöre auch eine zentrale Dokumentation sämtlicher Gutachten, Wartungsnachweise, Prüfberichte, technischer Kennzahlen und offener Mängel.
Sind diese Informationen beispielsweise über ein Kundenportal oder mittels QR-Code direkt an der Anlage jederzeit verfügbar, profitieren alle Beteiligten. Auch Kone sieht digitale Dienstleistungen längst als festen Bestandteil moderner Liftbetreuung. Neben der technischen Fernüberwachung unterstützen Serviceanbieter Hausverwaltungen zunehmend auch bei administrativen Aufgaben und bei der Erfüllung gesetzlicher Betreiberpflichten. Damit entwickelt sich der klassische Wartungsvertrag immer stärker zu einem umfassenden Servicepaket.

Neue Anforderungen

Zusätzlich zu den technologischen Entwicklungen verändern sich auch die rechtlichen Rahmenbedingungen. Gärtner verweist insbesondere auf die neue Maschinenverordnung, die ab 20. Jänner 2027 gilt und den Rechtsrahmen für neue Maschinen sowie wesentliche Änderungen modernisiert. Parallel dazu gewinnt die Cybersicherheit vernetzter Aufzugsanlagen an Bedeutung. Immer mehr Anlagen kommunizieren digital mit Servicezentralen oder Gebäudeleitsystemen. Die Zeiten, in denen Aufzüge erst dann Aufmerksamkeit erhielten, wenn sie stillstanden, gehen zunehmend zu Ende. Stattdessen entwickelt sich die Liftbetreuung zu einem strategischen Bestandteil des Gebäudemanagements. Wer moderne Technologien nutzt und Investitionen rechtzeitig plant, schafft die Grundlage für sichere, effiziente und zukunftsfähige Aufzüge – und für zufriedene Bewohner:innen.