Vertrauliche Gespräche: Mietendeckel 2.0

In Wien spricht offiziell niemand von einem neuen Mietendeckel. Aber aktuell entsteht gerade still und schrittweise ein Mietregime, das viele Vermieter in der Stadt in den nächsten Jahren massiv einschränken wird – während die Politik es als „Teuerungsdämpfung“ verkauft.

Der erste Baustein war die große Mietenbremse der Bundesregierung: Mietsteigerungen wurden eingefroren, dann begrenzt – erst für 2025, dann mit Obergrenzen für 2026 und 2027. Indexsprünge, wie sie Eigentümer in den letzten Jahren gewohnt waren, sind passé. Was als temporäre Entlastung in der Krise präsentiert wurde, entwickelt sich zum neuen Normal.

Parallel dazu tritt das neue Mieten‑Wertsicherungssystem in Kraft. Indexerhöhungen, die früher automatisch durchliefen, werden gedeckelt, gestreckt oder gleich komplett ausgebremst. Für einen großen Teil der Richtwert‑, Kategorie‑ und Gemeindewohnungen ist damit klar: Die Miete läuft nicht mehr so, wie es die Inflation oder der Markt vorgeben – sondern so, wie es das neue Reglwerk zulasst.

Besonders sichtbar wird dieser Kurs in Wien. Nirgendwo sonst in Österreich gibt es so viele regulierte Mieten, Gemeindewohnungen und mietrechtliche Spezialregeln. Hier wirkt jede bundesweite Bremse um ein Vielfaches stärker – und wird von der Stadtpolitik noch einmal überlagert.

Schon in den vergangenen Jahren hat Wien bei den Gemeindebauten die Mieten eingefroren und mit großem Marketingaufwand als Schutzschild für „normale Wienerinnen und Wiener“ verkauft. Für die Stadt ist Mietpolitik längst Wahlkampfkernthema. Die Botschaft: „Wir schützen euch vor den Miet-Haien – egal, was die Inflation macht.“

Gleichzeitig steigen die Mieten im nicht geregelten Bereich auf Rekordniveau. Neubau, befristete Verträge, Toplagen: Hier zahlt der Markt, was er hergibt. Genau an diesem Punkt setzen nun die nächsten Forderungen an – die kaum jemand offen „Mietendeckel 2.0“ nennt, aber exakt in diese Richtung zielen.

In Papieren von Arbeiterkammer, Gewerkschaft und Grünen kursieren seit Monaten Vorschläge, die zusammengenommen eine kleine Mietrevolution wären. Unter anderem ein genereller Deckel von wenigen Prozent pro Jahr – auch für freie Mieten, deutlich härtere Grenzen für Lagezuschläge und Zuschläge im Altbau, längere Mindestbefristungen und de facto Einschränkungen für Kettenbefristungen, eine Ausweitung mietrechtlicher Regeln auf deutlich jüngere Gebäude als bisher.

Kombiniert man die bereits beschlossenen Bundesmaßnahmen mit diesen Forderungen, ergibt sich ein Bild, das in der Branche längst für Nervosität sorgt: Der Mietendeckel wird nicht als große, einmalige Reform eingeführt, sondern in Etappen – Gesetz für Gesetz, Verordnung für Verordnung.

Jetzt drehen Politik und Interessenvertretungen an mehreren Schrauben gleichzeitig. Indexdeckel, eingefrorene Erhöhungen, geplante Limitierungen im freien Segment, längere Bindungen von Verträgen – all das verschiebt das Risiko stärker auf die Eigentümerseite. Laufende Kosten steigen weiter, Sanierungen werden durch strengere energetische Vorgaben teurer, gleichzeitig werden die möglichen Mieterträge politisch eingehegt.

Interessant wird es, wenn Wien die nächsten Schritte setzt. Eine neue Wohnbaustadträtin, die einiges vor hat, Rekordmieten im freien Segment, wachsender Druck aus AK, Gewerkschaft und Parteibasis – die Erwartungshaltung an die Stadtregierung ist enorm.