Wiener Neubau auf 10-Jahres-Tief

Der Wiener Wohnungsmarkt war 2025 von einer eklatanten Angebotsschwäche geprägt. Erstmals seit fast zehn Jahren sank die Zahl der neu errichteten Wohnungen laut EHL Wohnen auf unter 10.000. Mit 9.688 fertiggestellten Einheiten verzeichnete man im Vergleich zum Vorjahr einen Rückgang von 14 Prozent – verglichen mit 2023 beträgt das Minus sogar 32 Prozent. Besonders auffällig zeigte sich die Schwäche im Mietsegment. Die Zahl der neu errichteten freifinanzierten Wohnungen halbierte sich nahezu und belief sich 2025 auf lediglich 2.087 Einheiten. 

Nachfrageseitig zeigte sich der Markt 2025 weitgehend stabil. Die Nachfrage nach Mietwohnungen blieb hoch, während das Angebot weiter zurückging und sich die Knappheit verschärfte. Infolge stiegen die Mieten im Durchschnitt um bis zu acht Prozent. Standortabhängig reichten die Mietsteigerungen von 6,7 Prozent in den Stadterweiterungsgebieten nördlich der Donau, Favoriten und Simmering, bis zu 9,4 Prozent in zentralen und sehr guten Wohnlagen.

Aufgrund der Marktentwicklungen erwartet Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen, eine Verschiebung in Richtung Eigentum: „Die stark gestiegenen Mieten einerseits und die im Vergleich zu den Vorjahren gesunkenen Zinsen mit verbesserten Finanzierungskonditionen andererseits machen Eigentumswohnungen aus finanzieller Sicht wieder deutlich attraktiver. Außerdem ist das Angebot im Eigentumssegment aktuell noch deutlich vielfältiger, weshalb InteressentInnen hier leichter als im Mietbereich eine Wohnung finden, die ihren Vorstellungen entspricht.“

Sehr gut entwickelt sich aktuell der Veranlagungsmarkt, da Vorsorgewohnungen aufgrund der in den vergangenen drei Jahren stark gestiegenen Mieten wieder höhere Anfangsrenditen bieten. „Die Differenz zwischen den gesunkenen Finanzierungskosten und den gestiegenen Renditen hat sich deutlich verringert. Vor allem erfahrene KäuferInnen von Vorsorgewohnungen, die die aktuellen Konditionen mit früheren eigenen Investments vergleichen, sehen darin eine echte Chance. Hinzu kommt, dass dringend Mietwohnungen am Markt benötigt werden und aufgrund des starken Nachfrageüberhangs kaum Leerstände zu verzeichnen sind.“

Auffällig sei, so Schunker, der Trend zum Verzicht auf den Erwerb mit Umsatzsteueroptierung, da dies KäuferInnen mehr Flexibilität bei einem Verkauf bietet und eine frühere Eigennutzung ermöglicht. Außerdem erwerben AnlegerInnen seltener größere Vorsorgewohnungspakete und setzen in ihrer Veranlagungsstrategie zunehmend auf Risikostreuung, indem sie einzelne Einheiten in unterschiedlichen Objekten und Lagen kaufen.
Im Jahresverlauf sei auch das Interesse internationaler KäuferInnen an Eigentumswohnungen in Wien deutlich gestiegen, erklärt Schunker: „Wir verzeichnen einen bemerkenswerten Nachfrageanstieg von KäuferInnen aus Zentral- und Osteuropa, die über die Entwicklungen in ihren Heimatländern besorgt sind. Österreich wird aufgrund seiner Stabilität und politischen Sicherheit für Immobilieninvestments sehr geschätzt und zugleich für einen Wohnortswechsel in Betracht gezogen.“