Wie kommt ein Green Lease zustande?

Mit dem Green Deal vom 11.12.2019 beschloss die EU eine Reduktion des Treibhausgasausstoßes gegenüber 1990 um 55 Prozent sowie bis 2050 klimaneutral zu werden. Mit dem 2022 verabschiedeten 8. Umweltaktionsprogramm wurde ein gemeinsames Bekenntnis zu Kreislaufwirtschaft, Ressourceneffizienz, Biodiversität und Verringerung der Umweltbelastung abgegeben. Ein Drittel der globalen Treibhausgasemissionen stammt aus dem Gebäudesektor. Nachhaltigeres Bauen, aber auch nachhaltigere Bewirtschaftung sind Weichenstellungen. Hier kommt der Green Lease zum Tragen.
Manuela Maurer-Kollenz, M2S Rechtsanwälte, erzählt: "Der „Green Lease“ ist ein bedeutendes Instrument der nachhaltigen Immobilienbewirtschaftung. Ein Green Lease ist ein auf Nachhaltigkeit gerichteter Mietvertrag, der durch seine besondere Ausgestaltung den/die  Mieter:in zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung und den/die Vermieter:in zu einer möglichst nachhaltigen Bewirtschaftung einer Immobilie veranlassen soll. Den Begriff des Green Lease hat jeder schon einmal gehört, aber wo er geregelt ist und was er konkret bedeutet, haben viele Vermieter:innen wie auch Mieter:innen, insbesondere solche im Bereich der kleinen und mittleren Unternehmen, die sich keine ESG-Abteilungen leisten können, nicht präsent." Interessant ist er aber für allen, denn an nachhaltig errichteten und bewirtschafteten Gebäuden besteht größeres Interesse, sie sind leichter zu verkaufen und zu vermieten, bringen höhere Kauf- wie auch Mietpreise. Oft werden Immobilien bereits entsprechend nachhaltig errichtet oder saniert, aber eine nachhaltige Bewirtschaftung bringt weiteres Nachhaltigkeitspotential.
Maurer-Kollenz weiter: "Eine gesetzliche Definition eines „grünen Mietvertrages“ existiert nicht. Häufig werden Standardmietverträge auf Initiative einer oder beider Vertragsparteien um sogenannte „Nachhal-tigkeitsklauseln“ ergänzt, die je nach Ausgestaltung der Regelung eine Bemühung oder Verpflichtung der jeweiligen Parteien begründet. Hinsichtlich der inhaltlichen Ausgestaltung bestehen in Österreich noch keine Guidelines – der Markt orientiert sich daher an den Broschüren des Deutschen Zentralen Immobilienausschusses ZIA über „Green Leases“. Diesen zufolge fußt jeder Green Lease auf einem Drei-Säulen-Modell aus a) nachhaltiger Nutzung und Bewirtschaftung des Mietobjektes im laufenden Betrieb, b) der Reduzierung von Abfällen, Verbrauchen und Immissionen, sowie c) der ökologisch unbedenklichen Durchführung von Erhaltungs-, Modernisierungs- und sonstigen Baumaßnahmen. Treffen Parteien zumindest je eine Regelung in jedem dieser Bereiche, so liegt dem ZIA zufolge ein „Green Lease“ vor."
Inhaltlich haben solche Regelungen der üblichen Geltungskontrolle nach österreichischem Recht standzuhalten. Sollen mit einem Mieter etwa besondere Regelungen zur Tragung von Betriebs- und Nebenkosten getroffen werden, so ist zu prüfen, ob das Mietverhältnis dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG unterliegt oder sogar vom MRG gänzlich ausgenommen sind, da der Gesetzgeber hier mitunter klare gestalterische Grenzen gesetzt hat. Die Antwältin sieht, das  derzeit die Green Leases vor allem in der gewerblichen Vermietung (vor allem Büros) Einzug halten, glaubt aber, dass die Ausdehnung auf den Wohnungsbereich nur eine Frage der Zeit zu sein scheint.
Im Fokus des Green Lease steht der Nachhaltigkeitsbegriff gemäß den EU-Regulatorien. Kurz zusammengefasst ist eine Tätigkeit nachhaltig, wenn sie einen wesentlichen Beitrag zu einem der in der Taxonomie- Verordnung ausgewiesenen Umweltziele leistet und zugleich keine wesentliche Beeinträchtigung der anderen Umweltziele bewirkt. Das muss man laut M2S Rechtsanwälte bei der Erstellung eines Green Lease immer im Auge behalten. Eine zentrale Rolle bei einem Green Lease spielt auch das Erfassen von Verbräuchen und der gegenseitige Austausch der Verbrauchsdaten. Dabei kommen auch Energiemanagement und Energiemonitoring zum Einsatz, um eine Win Win-Situation für Vermieter:in und Mieter:in zu erreichen. Das partnerschaftliches Vorgehen während der gesamten Mietdauer lässt die Vertragsparteien dabei näher zueinander rücken als bei herkömmlichen Mietverträgen. 
Maurer-Kollenz über die Abstufungen: "In der Ausgestaltung spricht man oft von hellgrünen, mittelgrünen oder dunkelgrünen Green Leases, je nachdem ob bloße Bemühungszusagen oder spezifischere Regelungen oder sogar Verpflichtungen und Sanktionen bei Nichteinhaltung statuiert werden. Greenwashing, also eine irreführende Vertragsgestaltung nur um den Anschein der nachhaltigen Bewirtschaftung zu erwecken, ist zu vermeiden." Für die Zukunft erwartet sie - aufbauend auf der Taxonomie-Verordnung - weitere europarechtliche, aber auch nationale Regelwerke zum nachhaltigen Wirtschaften.