BK-Vereinbarungen außerhalb MRG gültig

Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat mit einer vielbeachteten Entscheidung (6 Ob 162/24b) klargestellt, dass Betriebskostenvereinbarungen in Mietverträgen außerhalb des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes (MRG) grundsätzlich zulässig sind. Die höchstgerichtliche Einschätzung bringt Rechtsklarheit für Eigentümer und Vermieter – und bestätigt bestehende Praxis in vielen Mietverträgen im Teilanwendungsbereich des MRG.

Konkret ging es um eine Verbandsklage gegen mehrere Klauseln in Wohnungsmietverträgen, die neben klassischen Betriebskosten auch Versicherungsprämien, Aufwendungen für Hausbetreuung, Verwaltungskosten sowie öffentliche Abgaben in jeweils „angemessener Höhe“ auf Mieter überwälzten. Während das Oberlandesgericht Wien (33 R 181/23i) diese Klauseln zum Teil als unzulässig beurteilt hatte, folgte der OGH in seiner Beurteilung der bisherigen Judikaturlinie und erklärte die Überwälzung mehrheitlich für rechtlich haltbar.

Die Richter argumentierten, dass auch im Teilanwendungsbereich des MRG eine getrennte Vereinbarung über Betriebskosten zulässig sei – selbst wenn diese theoretisch in einen Gesamtmietzins eingepreist werden könnten. Das Recht des Vermieters, wirtschaftlich angemessene Lasten auf Mieter zu übertragen, sei sachlich gerechtfertigt, sofern Transparenz und Fairness gewahrt bleiben.

Lediglich eine Klausel wurde beanstandet: die Kostenüberwälzung für „Gemeinschaftsanlagen“ und Grünflächenpflege wurde wegen mangelnder Definition und fehlender Verknüpfung mit einem konkret eingeräumten Nutzungsrecht als intransparent eingestuft und daher für unzulässig erklärt.

Die Entscheidung stärkt Vermieter im Umgang mit Betriebskostenklauseln außerhalb der strengen Mietzinsregelungen des MRG-Vollanwendungsbereichs und gibt Orientierung für die Formulierung künftiger Mietverträge. Eine detaillierte Analyse weiterer Vertragsklauseln folgt im zweiten Teil der Entscheidungsauswertung kommende Woche.