2026 bringt Stabilität und kein Comeback

Auch 2026 ist keine deutliche Erholung am österreichischen Immobilienmarkt zu erwarten. Zu diesem Schluss kommt das Wiener Beratungsunternehmen Advicum Consulting nach Analyse des Jahresauftakts. Leichte Preissteigerungen bei Wohnimmobilien ändern laut Einschätzung nichts an der strukturellen Lage.
„An den grundlegenden Rahmenbedingungen hat sich wenig verändert. Preissteigerungen von drei bis vier Prozent bei Wohnimmobilien sind kein Zeichen einer Trendwende, sondern bewegen sich im Bereich der Inflation“, sagt Matthias Ortner, Equity Partner bei Advicum Consulting. Der Markt stabilisiere sich – „mehr aber auch nicht“.

Knapp bleibt weiterhin das Angebot, insbesondere in Städten, urbanen Räumen und guten Lagen. Die Neubauquote ist niedrig. Gleichzeitig steigt der Refinanzierungsdruck. Umfangreiche Refinanzierungen stehen an, auch bei Projektentwicklern. Scheitern diese, drohen Insolvenzen und Notverkäufe, vor allem bei größeren Objekten wie Zinshäusern. „Wir sehen zunehmend Objekte am Markt, die nicht aus strategischen Gründen verkauft werden, sondern weil es keine Alternative gibt“, so Ortner. Banken reagieren unterschiedlich: Teilweise werden Objekte mit Abschlägen von 15 bis 20 Prozent verkauft, teilweise setzen Institute auf Verwertungskonzepte und binden Projektentwickler als Dienstleister ein.

Zurückhaltenden klassischen Käufergruppen stehen zunehmend Family Offices gegenüber. „Sie finanzieren langfristig, kaufen selektiv und oft deutlich unter Marktpreis. Diese Investoren denken nicht in Quartalen, sondern in Generationen“, erklärt Ortner. Besonders im Zinshaussegment ergeben sich dadurch Opportunitäten – allerdings für Käufer, die sich mit Finanzierungsthemen, ESG-Anforderungen und Instandhaltungsstau auseinandersetzen. Gerade bei Gründerzeithäusern ist der Sanierungsbedarf hoch, regulatorische Vorgaben stehen im Raum, Fristen gelten als unsicher. „Der professionelle Investor hat das längst verstanden. Der private Käufer oft noch nicht“, so Ortner.

Politische Maßnahmen wie Mietpreisdeckel verstärken laut Analyse die Unsicherheit. „Regulatorische Eingriffe schrecken Investoren ab, machen Immobilien aber nicht billiger und senken die Eigentumspreise nicht“, sagt Ortner. Eine sinkende Investitionsbereitschaft wirke sich langfristig auf die Qualität des Wohnraums aus. Privaten Käufern rät das Unternehmen zur Differenzierung: „Wer kaufen kann, sollte sich Zeit nehmen, den Markt genau zu beobachten und gezielt Opportunitäten zu nutzen.“ Preisnachlässe von bis zu 20 Prozent unter Angebot seien realistisch – ausgenommen Objekte mit hohem emotionalem Wert. Verkäufern empfiehlt Ortner Zurückhaltung: „Wenn es nicht notwendig ist, würde ich aktuell nicht verkaufen.“

Am Gewerbeimmobilienmarkt zeigt sich ein differenziertes Bild. Der Trend „zurück ins Büro“ hält an, gleichzeitig reduzieren viele Unternehmen ihre Flächen. Neubauten und attraktive Lagen verdrängen veraltete Bestände. Nicht jedes Innenstadtbüro ist automatisch gefragt. Der Logistiksektor bleibt Wachstumssegment, ebenso gewinnen E-Commerce, „Last Mile“-Konzepte und hochautomatisierte Logistikzentren weiter an Bedeutung. Auch Datacenter entwickeln sich dynamisch. Der Handel bleibt gespalten: „Top-Lagen verhalten sich weiterhin stabil, schwächere Standorte stehen unter massivem Druck. Die Mariahilfer Straße gilt dabei exemplarisch für diese Entwicklung als städtebaulicher Brennpunkt“, so Ortner.

Die Inflation ist gesunken, die Zinsen zeigen eine leichte Senkungstendenz, eine deutliche Entspannung ist jedoch nicht absehbar. Fremdkapital bleibt teuer, Banken agieren selektiver und verlangen mehr Eigenkapital. Der Käuferkreis schrumpft. Gleichzeitig gewinnen alternative Finanzierungen an Bedeutung. „Gleichzeitig wächst der Markt für Mezzanin-Finanzierungen und Private Debt. Alternative Finanzierungen werden 2026 weiter an Bedeutung gewinnen“, erklärt Ortner.

„2026 ist kein Jahr des Comebacks des Immobilienmarktes, sondern das Jahr der Veränderung“, fasst Ortner zusammen. Refinanzierungen, Insolvenzen, regulatorischer Druck und neue Investoren verschieben die Kräfteverhältnisse. „Klar ist: Der Markt bereinigt sich weiter – und eröffnet jenen Chancen, die Risiken realistisch einschätzen und strategisch handeln,“ so Ortner.