Aktiver Immobilienhändler

Einen geschlossenen Immobilienfonds zu managen bedeutet in der Regel, den erworbenen Bestand laufend zu optimieren. Deutlich mehr Betriebsamkeit herrscht derzeit freilich bei der TIAA Henderson Real Estate. Zur gleichen Zeit werden einerseits Objekte am laufenden Band verkauft und andererseits andere angekauft. Des Rätsels Lösung: Der Warburg - Henderson Österreich Fonds Nr. 1 wird derzeit planmäßig abgeschichtet, der Nachfolgefonds, Warburg - Henderson Österreich Fonds Nr. 2, gleichzeitig aufgebaut. David Moese, Head of Investment Austria, über seine aktuellen Schwerpunkte. [b]TIAA Henderson Real Estate, wie Sie jetzt heißen, fällt bei uns aktuell vor allem durch Verkäufe auf. Was ist los?[/b] Richtig. Wir deinvestieren zurzeit unseren ersten geschlossenen Österreichfonds, dessen planmäßige Laufzeit eben abläuft. Dabei sind wir sehr erfolgreich unterwegs. Bisher wurden schon die DOC Galerien in Parndorf, der Telfspark in Telfs, das FMZ Centro Wiener Neustadt und ein Büroobjekt am Höchstädtplatz im 20. Wiener Gemeindebezirk veräußert. Das läuft alles sehr gut. Gleichzeitig aber bauen wir das Nachfolgeprodukt, den Österreich Fonds Nummer 2, auf. [b]Wie läuft das?[/b] Auch beim „Warburg - Henderson Österreich Fonds Nr. 2“ haben wir bereits die ersten Erfolge eingefahren, nämlich den Kauf einer 6.000 Quadratmeter großen Büro- und Handelsimmobilie in der Wiener Mariahilferstraße sowie gegen Ende des Jahres die Workstation Wien West in der Wiener Linzer Straße. Diese umfasst rund 17.800 m² moderne Büroflächen und wurde 2004 fertiggestellt. [b]Wie schwer ist es, derzeit zu guten Preisen in Österreich einzukaufen?[/b] Der Markt ist derzeit herausfordernd, weil viele Fonds einen hohen Veranlagungsdruck haben, was naturgemäß auf die Renditen drückt. Aufgrund der von unseren Fonds garantierten Ausschüttungen haben wir da nicht viel Spielraum. [b]Wie gehen sie damit um?[/b] Wir weichen auch in die österreichischen Bundesländer aus, da sind die erzielbaren Renditen noch um ein bis 1,5 Prozentpunkte höher als in Wien. Und wir setzen auch auf Assetklassen, die tendenziell etwas bessere Renditen bringen. Und wir finanzieren zu 50 Prozent auf Kreditbasis. Außerdem schauen wir uns jetzt auch kleinere Objekte an, da kann man dann ab und an gute Objekte auch noch um knapp unter fünf Prozent finden. Wir glauben, dass sich dieser Renditenabstand absehbar zugunsten dieser Fachmarktzentren abseits der Top-Standorte verändern wird. [b]Wie sieht die Assetgewichtung bei Österreichfonds Nummer 2 aus?[/b] 45 bis 80 Prozent Retailimmobilien, 15 bis 45 Prozent Büro und null bis 15 Prozent Logistik. [b]Welche Zielrenditen haben Sie derzeit im Einkauf?[/b] Bei Fachmarktzentren in den Bundesländern schaffen wir noch 7 bis 7,5 Prozent. In Wien ist es natürlich entsprechend teurer. [b]Ihr Konzern ist ja international aufgestellt. Was sind die Besonderheiten am österreichischen Markt?[/b] Einerseits, dass man sich hier gut persönlich kennt. Das läuft hier viel mehr auf dieser persönlichen Ebene. Andererseits dauern hier die Transaktionen doch signifikant länger als beispielsweise in Großbritannien. Dort stehen Kaufverträge in drei bis vier Wochen. In Österreich ist damit mehr verbunden und es dauert daher auch deutlich länger. [b]Und wie sieht die Gesellschafterstruktur bei Ihnen aus?[/b] Im April letzten Jahres haben TIAA CREF und Henderson Global Investors das Joint Venture TH Real Estate gegründet. An diesem Joint-Venture ist Henderson Global Investors zu 40 Prozent und TIAA CREF zu 60 Prozent beteiligt. Danke für das Gespräch.