„Entscheidend ist, der Immobilie ein klares Profil zu geben“

Interview | Philipp Maisel

IM: Gibt es bereits Anzeichen für eine neue Aufwärtsbewegung am Zinshausmarkt?

Philipp Maisel: 2025 hat das Transaktionsvolumen am Wiener Zinshausmarkt die Milliardenmarke zurückerobert. Das erste Halbjahr 2026 bestätigt den positiven Trend, die Anfragen haben nochmals spürbar angezogen. Die Marktteilnehmer:innen, die in den vergangenen zwei Jahren abgewartet haben, kommen zurück.

IM: Wer kauft derzeit Zinshäuser in Wien?

Maisel: Das Käuferfeld sortiert sich klar entlang der Größe des Volumens. Bei Objekten oberhalb von fünf Millionen Euro greifen vor allem Family Offices in Core-Lagen zu, häufig vollständig aus Eigenkapital. Diese Gruppe braucht keine Finanzierung und schätzt, was ein Wiener Zinshaus bietet: Substanz, Lage und Inflationsschutz. Unterhalb dieser Schwelle sind Entwickler aktiv, die gezielt nach Objekten mit hohem Leerstand oder Aufwertungspotenzial suchen. Für sie bleibt die Finanzierungsseite herausfordernd. Auffällig ist zudem eine wachsende Gruppe von Erstkäufer:innen, die bisher nicht im Zinshaussegment investiert waren. 

IM: Welche Faktoren beeinflussen den Wert eines Zinshauses derzeit am stärksten?

Maisel: Zwei Faktoren dominieren: die Zinspolitik und das geopolitische Umfeld. Die Zinsentwicklung bestimmt direkt, wie viel Fremdkapital Käufer:innen einsetzen können. Geopolitische Unsicherheiten befeuern Inflationserwartungen, und Inflation stützt tendenziell das Mietzinsniveau – wenngleich gesetzliche Eingriffe wie das MILG die automatische Weitergabe an Mieter:innen zuletzt gedeckelt haben.

IM: Welche Objekte sind derzeit besonders gefragt?

Maisel: Die größte Nachfrage konzentriert sich auf voll entwickelte Renditeobjekte in den inneren Bezirken – Häuser, die bereits saniert sind, eine stabile Mieterstruktur aufweisen und keine wesentlichen Investitionsrückstände haben. Wer heute in den Bezirken 1 bis 9 ein solches Objekt anbietet, findet in der Regel Interessenten. Der strukturelle Bestandsrückgang verstärkt diesen Druck: In unserem Marktbericht vom März konnten wir noch 13.346 Gründerzeit-Zinshäuser in Wien erfassen, ein Minus von über 2.180 Objekten seit 2009. Das Angebot wird definitiv kleiner.

IM: Welche Maßnahmen können Eigentümer:innen setzen, um den Wert ihrer Liegenschaft nachhaltig zu steigern?

Maisel: Das Entscheidende ist, der Immobilie ein klares Profil zu geben. Es gibt zwei Wege, die beide funktionieren: Entweder man saniert konsequent und vermietet MRG-konform – das schafft einen transparenten Bestand mit kalkulierbarem Cashflow. Oder man steuert gezielt auf einen hohen Leerstand oder Befristungsgrad hin – das macht das Objekt für Entwickler interessant. Mischsituationen hingegen erschweren die Bewertung und schrecken Käufer:innen ab. Wer sich für eine Richtung entscheidet und sie konsequent umsetzt, erzielt beim Verkauf deutlich bessere Konditionen.

IM: Was wird den Wiener Zinshausmarkt in den kommenden Jahren am stärksten verändern?

Maisel: Die gesetzlichen Rahmenbedingungen werden den Markt wohl stärker prägen als Zinsschritte. Zwei Entwicklungen sind zentral: das Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (MILG) und die ESG-Regulierung. Das MILG hat bereits eingegriffen – wie die Politik künftig mit dem Spannungsfeld zwischen Eigentümer- und Mieterinteressen umgeht, bleibt eine Unbekannte für alle Kalkulationen. Parallel wird ESG zum handfesten Bewertungsfaktor. Objekte ohne akzeptablen energetischen Standard werden perspektivisch Schwierigkeiten haben, institutionelle Käufer oder Finanzierungen zu finden. Eigentümer:innen, die jetzt in die Substanz investieren, sichern den Wert und bleiben marktfähig.l