Erholung am Markt mit Beigeschmack

Der deutsche Immobilienmarkt zeigt nach einer zweijährigen Durststrecke deutliche Lebenszeichen: Im Jahr 2025 floss ein Transaktionsvolumen von rund 284,4 Milliarden Euro in private und gewerbliche Immobilien. Dies entspricht einem Anstieg von 17,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr, wie eine aktuelle Hochrechnung des Immobilienverbands Deutschland (IVD) auf Basis der Grunderwerbsteuerdaten belegt. Trotz dieser Aufwärtstendenz bleibt das Niveau mit einem Minus von etwa 19 Prozent deutlich hinter dem Rekordjahr 2021 zurück.

Marktbeobachter ordnen diesen Zuwachs für 2026 als notwendige Korrekturbewegung ein. Während sich die Zinsen auf einem stabilen, aber im Vergleich zur Vor-Pandemie-Ära höheren Plateau eingependelt haben und die Baukosten stagnieren, fehlt dem Markt weiterhin die Dynamik im Neubausektor. Der aktuelle Anstieg wird fast ausschließlich durch Bewegungen im Bestand getragen. Für Investoren und Projektentwickler bleibt die Lage ambivalent: Die KIM-Verordnung und regulatorische Hürden bremsen insbesondere in Ballungsräumen die Neuschaffung von Wohnraum, was die Schere zwischen Angebot und Nachfrage weiter öffnet.

Dirk Wohltorf, IVD-Präsident, mahnt trotz der positiven Zahlen zur Sachlichkeit: „Die Zahlen zeigen eine klare Erholung, aber sie sind kein Grund zur Entwarnung. Wir bewegen uns noch immer unterhalb früherer Marktniveaus. Der Markt könnte deutlich mehr leisten, wenn die politischen Rahmenbedingungen stimmen würden. Der Bremsklotz ist weiterhin die Politik.“ Besonders kritisch sieht der Verband die Diskrepanz zum realen Bedarf. Laut Bbsr müssten jährlich 320.000 Wohnungen entstehen, um den Mangel zu verwalten. Wohltorf ergänzt: „Ohne eine echte Investitionsoffensive wird sich diese Lücke weiter vergrößern. Jede nicht gebaute Wohnung ist eine verpasste Chance für Entlastung am Wohnungsmarkt.“

Regional zeigt sich ein differenziertes Bild: Brandenburg führt das Ranking mit einem Plus von 44,9 Prozent an, gefolgt von Sachsen und Hamburg. Im vierten Quartal 2025 überraschte Bremen durch hochpreisige Einzeldeals mit einem Volumensprung von 51 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Die Branche blickt nun auf die Bundespolitik, nachdem Bundeskanzler Friedrich Merz die wirtschaftliche Lage jüngst als „sehr kritisch“ einstufte. Der IVD fordert als Reaktion eine Senkung der Grunderwerbsteuer und verlässliche Förderprogramme, um den Neubau aus seiner Lethargie zu befreien und die Marktstabilität langfristig zu sichern.