Wertsicherung im Mietrecht

Mit 1. Jänner 2026 sind das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz sowie das Mieten-Wertsicherungsgesetz in Kraft getreten. Beide Gesetze wurden am 11. Dezember 2025 im Nationalrat beschlossen und gelten nicht nur für neu abgeschlossene, sondern auch für zahlreiche bestehende Mietverträge. Ziel der Neuregelungen ist es, starke Mietsteigerungen künftig abzufedern und die Dynamik der Wertsicherung im Wohnungsbereich zu begrenzen.

Kernstück der Reform ist die Einschränkung von Mietzinserhöhungen durch das Mieten-Wertsicherungsgesetz. Für viele Wohnungsmietverträge nach dem Mietrechtsgesetz gilt nun, dass Mietzinse nur noch einmal pro Jahr erhöht werden dürfen, und zwar ausschließlich mit Wirkung zum 1. April eines Kalenderjahres. Grundlage der Anpassung ist weiterhin die jährliche Inflation gemäß Verbraucherpreisindex. Liegt die Inflationsrate über drei Prozent, darf jedoch nur noch die Hälfte des über drei Prozent hinausgehenden Teils an die Mieter weitergegeben werden. Bei einer jährlichen Inflation von fünf Prozent bedeutet dies etwa, dass lediglich vier Prozent auf den Mietzins aufgeschlagen werden dürfen.

Für besonders geschützte Mietverträge im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes gelten darüber hinaus zusätzliche gesetzliche Begrenzungen. So ist die maximale Mietzinserhöhung zum 1. April 2026 auf ein Prozent beschränkt, zum 1. April 2027 auf zwei Prozent.

Auch die Rückforderung zu Unrecht erhöhter Mieten wurde neu geregelt. Ansprüche aus Zahlungen aufgrund unwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen können künftig grundsätzlich nur noch für einen Zeitraum von fünf Jahren geltend gemacht werden. Eine Ausnahme besteht dann, wenn die Unwirksamkeit der Klausel auf eine Missbräuchlichkeit im Sinne der Klausel-Richtlinie zurückzuführen ist, etwa weil sie nicht individuell ausverhandelt oder nicht klar, transparent und nachvollziehbar formuliert wurde.

Ähnliche Anpassungsmechanismen gelten nun auch für Richtwert- und Kategoriemieten. Für das Jahr 2026 ist die maximale Erhöhung auf ein Prozent begrenzt, für 2027 auf zwei Prozent. Ab 2028 wird – wie bei den Wertsicherungen – bei einer Inflation von über drei Prozent nur noch die Hälfte des darüber hinausgehenden Teils berücksichtigt.
Nicht erfasst vom Mieten-Wertsicherungsgesetz sind Mietverträge, die unter die Vollausnahmen des Mietrechtsgesetzes fallen, etwa Mietverträge über Freizeit-Zweitwohnungen oder Wohnungen in Ein- oder Zweiobjekthäusern. Ebenso ausgenommen sind Geschäftsraummietverträge sowie Mietverträge über sogenannte neutrale Objekte. Auch Mietverträge im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes sind grundsätzlich nicht betroffen, mit Ausnahme der Entgeltbildung nach § 13 Abs. 4 WGG.

Durch die Geltung des Mieten-Wertsicherungsgesetzes auch für Mietverträge im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes sowie für freie Mietzinsbildungen nach dem RBG 1971 greift der Gesetzgeber erstmals auch in freie Mietzinse ein. Zwar wird nicht die Höhe des vereinbarten Mietzinses selbst reguliert, wohl aber dessen künftige Wertsicherung.
Dabei ist es unerheblich, ob der Vermieter als Unternehmer auftritt. Die neuen Regelungen betreffen somit auch private Vermieter, die lediglich ein oder zwei Wohnungen vermieten.
Insgesamt stellen das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz und das Mieten-Wertsicherungsgesetz wesentliche Änderungen für Vermieter dar. Anders als die bisherige Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs unterscheiden die neuen Regelungen bei der Wertsicherung nicht mehr zwischen unternehmerischen und nicht unternehmerischen Vermietern und beziehen auch Wohnungen im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ein. Die laufenden Entwicklungen in der Judikatur sowie die seit 1. Jänner 2026 geltenden gesetzlichen Neuerungen und ihre Auswirkungen machen eine rechtliche Begleitung von Vermietern daher wichtiger denn je, um nachteilige rechtliche und wirtschaftliche Konsequenzen zu vermeiden.