Märkte lernen mit Unsicherheit zu leben

Die europäischen Immobilienmärkte stabilisieren sich, von einem echten Aufschwung kann aber noch nicht überall gesprochen werden. Geopolitik, Inflation, Zinsen und Konjunktur sorgen weiterhin für Unsicherheit. Beim Pressegespräch der ÖRAG wurde deutlich: Die einzelnen Segmente und Länder entwickeln sich zunehmend unterschiedlich.

„Die Unsicherheit bleibt und die Marktteilnehmer passen sich an“, beschreibt Stefan Brezovich, Vorstand der ÖRAG, die Situation. Man lerne, mit der Unsicherheit zu leben. Österreich befinde sich allerdings noch in der Aufbauphase nach der Immobilienkrise. Für eine volle Aufwärtsdynamik fehle derzeit die Kraft. Eine echte Erholung erwartet Brezovich frühestens Ende 2027.

Am österreichischen Wohnungsmarkt zeigen die Daten bereits in eine positivere Richtung. Michael Buchmeier, Vorstand und Geschäftsführer der ÖRAG sowie Leiter Immobilienbewertung, verweist auf den Wohnimmobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank: Mit dem zweiten Quartal sei wieder ein positiver Preistrend zu erkennen, gleichzeitig würden die Transaktionszahlen steigen.

Am Investmentmarkt ist die Trendwende hingegen noch nicht angekommen. „Sie ist nicht abgesagt, sondern verschoben“, sagt Johannes Endl, Vorstand und Geschäftsführer der ÖRAG sowie Leiter Investment und Immobilienvermittlung. Das Transaktionsvolumen liege heuer unter dem Vorjahr. Immobilien stünden zudem stärker als früher im Wettbewerb mit anderen Anlageklassen, in denen die Renditen weiter steigen werden. Während sich Zinsen schnell verändern, reagieren Mieten deutlich langsamer. Eine Anlageimmobilie müsse jedoch nicht über ein oder zwei Jahre funktionieren, sondern über Jahrzehnte.

Auch Deutschland und Europa befinden sich laut Helge Scheunemann, Head of Research Germany bei JLL, in einer schwierigen Phase. Er vergleicht die Situation mit einer Achterbahn, die eine Runde nach der anderen dreht. Positiv bewertet er unter anderem steigende ausländische Investitionen in Deutschland. Risiken sieht er dagegen bei Inflation, geopolitischen Konflikten und der Entwicklung der Staatsanleiherenditen.

Gerade steigende Staatsanleiherenditen erhöhen den Druck auf Immobilien. Investoren könnten deshalb gezwungen sein, für ausreichende Renditen stärker in kleinere Städte oder Value-Add-Strategien auszuweichen und damit höhere Risiken einzugehen. Gleichzeitig bleibt Kapital selektiv. „Das Geld fließt dorthin, wo die Transparenz am größten ist“, sagt Scheunemann. Beim globalen Immobilientransparenzindex, bei dem Österreich erstmals gelistet ist, schneidet die Alpenrepublik mit Platz 30 von 88 eher mittelmäßig ab. Nachholbedarf sieht er etwa bei Immobilien- und Performancedaten außerhalb von Wien.

Europaweit fehlen weiterhin die großen Transaktionen. Scheunemann warnt allerdings davor, die Boomjahre von 2015 bis 2021 als Normalzustand zu betrachten. Der aktuelle Markt sei eher mit der Zeit davor vergleichbar. Zusätzlich laste hoher Verkaufsdruck bei offenen Immobilienfonds auf dem Markt.

Besonders deutlich zeigt sich die Zweiteilung bei Büroimmobilien. Obwohl Angebot und Leerstand steigen, legen die Spitzenmieten zu, während Durchschnittsmieten unter Druck stehen. Qualität bleibt damit das entscheidende Kriterium. Zusätzliche Nachfrage kommt aus dem Technologiesektor: Rund 20 Prozent der europäischen Neuflächen seien laut Scheunemann von Tech- und KI-Unternehmen angemietet worden.
 Für die kommenden Quartale erwartet der JLL-Research-Chef weiteres Mietpreiswachstum, auch in Wien. Sein Bild der Achterbahn fasst die Lage zusammen: Die vorderen Wägen fahren bereits nach oben, während sich die hinteren noch auf dem Weg nach unten befinden.