„Lage vor Rendite ist unsere Prämisse“

Interview | Filip Rosa
Immobilien Magazin: Herr Rosa, ATL Immoinvest hat 2025 mit dem Haus der Europäischen Union, dem Akademiehof und dem QBC3 markante Objekte in Wien erworben. Wie kam es dazu?

Filip Rosa: Wir sahen kurzfristige Möglichkeiten, bei mehreren Top-Objekten in Wien zuschlagen zu können, die strategisch perfekt zu unserem Portfolio passen. Dabei ging es nie um kurzfristige Opportunitäten, sondern um langfristige Entscheidungen. Und natürlich gehört auch immer ein wenig Glück dazu.

IM: Zum Jahresstart wurde auch eine Transaktion in Prag getätigt. Liegt der Fokus 2026 nicht mehr auf dem Wiener Büromarkt?

Rosa: Wien bleibt ein Kernmarkt, aber 2026 wollen wir die bestehenden Objekte optimieren, nicht nur neue kaufen. Aktives Asset Management benötigt Ressourcen. Wenn man zu viele Objekte gleichzeitig ankauft, kann man deren Potenzial nicht voll ausschöpfen.

IM: Welche Objekte stehen dabei besonders im Fokus?

Rosa: Besonders relevant sind der Akademiehof, das Haus der Europäischen Union sowie das QBC3 am Wiener Hauptbahnhof. Das QBC3 war unser erster Erwerb in dieser Phase und hat sich als absolut richtige Entscheidung erwiesen. Die Nachfrage ist enorm, Leerstand gibt es praktisch nicht, und das Umfeld funktioniert hervorragend – inklusive Gastronomie und Infrastruktur.

Der Akademiehof ist für uns ein Paradebeispiel für aktives Refurbishment: Wir verwandeln leerstehende Flächen in moderne, flexible Büros und integrieren ein Shared-Office-Konzept. Das Haus der EU ist ebenfalls spannend: Hier prüfen wir neben der gut laufenden Vermietung die Aktivierung ungenutzter Dachgeschossflächen.

IM: Wie planen Sie Ihre CEE-Strategie weiter?

Rosa: Tschechien, insbesondere Prag, liegt bei uns im Fokus. Vorteile hier sind eine stabile Wirtschaft und Mieten in Euro, wodurch das Währungsrisiko stark mitigiert ist. Wir sind mit einer eigenen Quartiersentwicklung, dem West Link Campus in Ljubljana stark in Slowenien vertreten. Die Vermietungsquote von über 75%, sechs Monate vor Fertigstellung des ersten Bauteils im Bereich Office, verheißt Gutes. Neben unserem Engagement in der Slowakei beobachten wir weitere CEE-Märkte, möchten uns aber ehrlicherweise organisatorisch nicht übernehmen, da all diese Märkte für langfristigen Erfolg lokale Präsenz erfordern.

IM: Welche Voraussetzungen müssen Objekte bei Ihnen für einen Kauf erfüllen?

Rosa: Die Lage ist entscheidend. Ein Objekt kann technisch noch so gut sein – ohne zentrale Lage funktioniert es oft nicht. Die Lage bestimmt die Qualität, die Nachfrage und langfristig auch die Wertsteigerung. Alle unsere Objekte bieten zudem Potenzial – sei es durch Refurbishment, Nachvermietung oder neue Nutzungskonzepte. Wir kaufen nicht nur fertige Produkte, sondern auch gerne Immobilien, bei denen wir durch aktives Management Mehrwert schaffen können und die stets Freude bringen.

IM: Der Akademiehof scheint ein Paradebeispiel für Ihre Strategie zu sein. Wie entwickeln Sie dort das Shared-Office-Konzept?

Rosa: Der Akademiehof war eine Art Turnaround-Objekt. Der Leerstand hat uns hier in die Karten gespielt. Wir investieren aktuell umfassend in technische Erneuerung – HKLS, Raumstrukturen, Services – und schaffen ein echtes Dienstleistungsprodukt.

Die Lage mit drei U-Bahn-Linien ist hervorragend. Unser Ansatz verbindet klassische Büroflächen mit einem Hospitality-Konzept: flexible Arbeitsplätze, Team- und Meetingzonen, Community-Bereiche, Concierge und Eventflächen. Wir wollen den Nutzer:innen weit mehr bieten als nur einen Schreibtisch.

IM: In Ihrer Unternehmensgruppe haben Sie bereits eine eigene Sparte zu diesem Zweck.

Rosa: Ja, unter der Dachmarke „Vision Decision“. Wir bündeln damit alle Shared-Office-Aktivitäten. Unser Ziel ist es, Immobilie und Dienstleistung direkt zu verzahnen. Wir wollen nicht nur Fläche vermieten, sondern echten Mehrwert schaffen. Das verschafft uns einen Wettbewerbsvorteil gegenüber klassischen Büroflächen und auch aus Asset-Sicht gegenüber klassischen Bestandhaltern.

IM: Wie sehen Sie den Wiener Büromarkt allgemein?

Rosa: Der Markt ist zweigeteilt. Moderne Büros in Top-Lagen sind extrem gefragt, während ältere, unflexible Flächen in Randlagen zunehmend Probleme haben. Entscheidend sind Lage und ein guter, flexibler Standard. Unternehmen sehen das Büro heute als Instrument der Mitarbeiterbindung, nicht nur als Arbeitsplatz. Gerade Top-Lagen rund um den Hauptbahnhof oder im CBD weisen dadurch nur einen minimalen Leerstand auf. Ältere Gebäude in Randlagen werden kaum angenommen.

IM: Viele sprechen von Flächenreduktion durch den vermehrten Einsatz von KI. Sehen Sie das als Risiko?

Rosa: Wir sehen eher eine Transformation. Einzelarbeitsplätze werden kleiner, Team- und Meetingflächen größer. Das Büro wird zur Dienstleistung – genau dort positionieren wir unsere Shared Offices mit Flexibilität und Services.

IM: Welche Assetklassen sind neben Büro noch interessant?

Rosa: Logistik ist für uns historisch zentral, vor allem zur Weiterentwicklung bestehender Hubs. Neubauten ohne strategischen Zusammenhang kaufen wir nicht. Wohnen sehen wir als eher selektiv interessant – regulatorische Risiken sind hier in Österreich hoch. Hotels spielen für uns aktuell keine Rolle, Serviced Apartments wiederum sehr wohl.

IM: Es ist bekannt geworden, dass Your Office und Vision Decision sich zusammenschließen, was waren die Hintergründe hierfür?

Rosa: Der Zusammenschluss schafft die Grundlage für eine beschleunigte Standortexpansion in Österreich sowie für die Internationalisierung des Konzepts in Richtung CEE. Gleichzeitig wird das Leistungsportfolio erweitert, um Unternehmen noch umfassender und bedarfsgerechter begleiten zu können.

IM: Welche Größenordnungen und Renditeerwartungen haben Ihre Investments?

Rosa: Sweet Spots liegen im zweistelligen Millionenbereich. Entscheidend ist das Potenzial durch aktives Management. Jeder Deal wird bei uns sorgfältig analysiert. Wir kaufen nicht teuer, bieten aber absolute Transaktionssicherheit – das ist unser Vorteil am Markt.

IM: Wie gestalten Sie Finanzierung und Exit?

Rosa: Langfristig liegt der Fremdanteil nie über 50 Prozent. Exits sind opportunistisch, der Fokus bleibt auf nachhaltiger Wertsteigerung. Wir verkaufen nur, wenn es strategisch sinnvoll ist.

IM: ESG gewinnt in der Branche an Bedeutung. Wie setzen Sie das praktisch um?

Rosa: ESG sehen wir praxisnah und nicht nur am Papier. Entscheidend ist, was im Betrieb passiert: Energieeffizienz, nachhaltige Materialien, Nutzerverhalten. Wir tauschen zum Beispiel Gipswände gegen Holz, optimieren Raumnutzung und schaffen ein besseres Klima für die Nutzer:innen. ESG muss spürbar sein, nicht nur dokumentiert.

IM: Welche Pläne haben Sie für 2026?

Rosa: In Wien legen wir den Fokus auf Umbau, Optimierung und Ausbau der Shared-Office-Sparte. Wir wollen die Objekte aus den letzten Jahren optimal nutzen, Dienstleistungen integrieren und langfristigen Mehrwert schaffen. 2026 wird ein Jahr der Umsetzung, Qualität und nachhaltigen Wertsteigerung.