Büromärkte segmentieren sich

Vor dem Hintergrund der aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wirken laut Re/Max Commercial mehrere Faktoren gleichzeitig auf den österreichischen Büromarkt ein und prägen die Entwicklung von Kosten, Mieten und Nachfrage. Steigende Bau- und Finanzierungskosten, ein verändertes Zinsumfeld sowie höhere Anforderungen an technische Ausstattung und Energieeffizienz erhöhen den wirtschaftlichen Druck entlang der gesamten Wertschöpfungskette.

Diese Entwicklungen schlagen sich nicht nur in der Kalkulation neuer Projekte nieder, sondern wirken sich zunehmend auch auf bestehende Büroflächen aus. Insbesondere klassische und ältere Büroobjekte geraten laut Re/Max Commercial unter Druck, wenn notwendige Investitionen in Modernisierung, Energieeffizienz oder Flächenqualität ausbleiben. Gleichzeitig werden Standort- und Qualitätsunterschiede für Mieter immer relevanter, da Büroentscheidungen heute stärker unter Kosten-, Effizienz- und Zukunftsaspekten getroffen werden. Der Markt zeigt dadurch eine zunehmende Segmentierung. Moderne, gut ausgestattete und an aktuelle Nutzeranforderungen angepasste Büroflächen können sich auch in einem herausfordernden wirtschaftlichen Umfeld vergleichsweise stabil behaupten. Demgegenüber sehen sich Bestandsimmobilien ohne entsprechende Anpassungen mit längeren Vermarktungszeiten, höherem Wettbewerbsdruck und steigenden Anforderungen seitens der Nutzer konfrontiert.

Diese Entwicklung lässt sich mit regional unterschiedlichen Ausprägungen auch in Landeshauptstädten und regionalen Bürostandorten beobachten. Insgesamt wird deutlich, dass sich der Büromarkt weniger über reine Quantität definiert, sondern zunehmend über Qualität, Anpassungsfähigkeit und langfristige Wirtschaftlichkeit. „Wir beobachten aktuell keine pauschale Nachfrageschwäche, sondern eine klare Verschiebung hin zu qualitäts- und zukunftsorientierten Büroflächen. Immobilien, die diesen Anforderungen nicht entsprechen, geraten zunehmend unter Druck – unabhängig davon, ob sie sich in einem Ballungsraum oder in einer regionalen Lage befinden“, erklärt Stefan Krejci von RE/MAX Commercial.

Die Diskussion rund um das Thema Homeoffice hat sich in Österreich deutlich weiterentwickelt. Während flexible Arbeitsmodelle fixer Bestandteil vieler Strategien sind, zeigt sich, dass eine ausgewogene Kombination aus Präsenzarbeit und Homeoffice langfristig den größten Mehrwert bieten kann. Hybride Modelle haben positive Effekte auf Zusammenarbeit und Wissensaustausch, während dauerhaft reduzierte physische Präsenz Nachteile wie geringeren informellen Austausch oder höhere Mitarbeiterfluktuation mit sich bringen kann. Der Bürobegriff verschiebt sich vom klassischen Arbeitsplatz hin zu einem strategischen Arbeits-, Kommunikations- und Identitätsraum. In der Flächenplanung spiegelt sich dieser Wandel in einer steigenden Nachfrage nach flexiblen Nutzungskonzepten wie Desk-Sharing-Modellen, multifunktionalen Zonen und anpassbaren Raumstrukturen wider. Auch Mietverträge werden zunehmend unter dem Aspekt der Flexibilität betrachtet.

Nachhaltigkeit (ESG) hat sich von einem zusätzlichen Qualitätsmerkmal zu einer zentralen Voraussetzung für Vermietbarkeit und Investitionsfähigkeit entwickelt. Energieeffizienz, Betriebskostenstabilität und langfristige Nutzbarkeit beeinflussen maßgeblich die Bewertung durch Mieter und Investoren. In international geprägten Standorten wie Wien sind ESG-Kriterien weitgehend Standard. In Landeshauptstädten steht häufig ein pragmatischer Zugang im Vordergrund. „Nachhaltigkeit ist heute kein abstraktes Zukunftsthema mehr, sondern ein ganz konkreter wirtschaftlicher Faktor. Nutzer und Investoren achten verstärkt darauf, wie effizient ein Gebäude betrieben werden kann und ob es langfristig nutzbar bleibt. Dabei unterscheiden sich die Anforderungen je nach Standort, das Grundprinzip ist jedoch österreichweit dasselbe“, erklärt Stefan Krejci.

Die Neuflächenproduktion in Wien zeigt ein zyklisches Bild: Nach 45.000 m² im Jahr 2023 stieg das Volumen 2024 auf 95.000 m² und erreichte 2025 mit rund 135.000 m² den höchsten Wert der letzten Jahre. Größte Fertigstellungen waren Vienna Twentytwo (26.000 m²), Enna (22.000 m²), Central Hub (25.000 m²) und das LeopoldQuartier (22.000 m²). Für 2026 wird eine Reduktion auf 65.000 m² bis 75.000 m² erwartet. Die Vermietungsleistung blieb mit rund 200.000 m² im Jahr 2025 stabil. Die Leerstandsrate stieg leicht auf 3,6 Prozent an, während die Spitzenmieten in sehr guten Lagen 2025 auf bis zu 28,00 Euro/m² anzogen.

Der Grazer Büromarkt zeigte sich 2025 stabil, jedoch geprägt von einem knappen Angebot. Die Marktaktivität nahm in der zweiten Jahreshälfte zu, wobei periphere, gut angebundene Standorte in den Fokus rücken. Alois Marchel, RE/MAX Commercial Graz, erklärt: „Der Grazer Büromarkt ist stark von lokalen Gegebenheiten geprägt. Wir sehen keine breit gestreute Nachfrage, sondern eine sehr gezielte Suche nach modernen, funktionalen Büroflächen in gut angebundenen Lagen.“ Projekte wie der Level KS1 Tower (9.500 m²) oder Q2 bei den Reininghaus-Gründen (Start 2026 geplant) prägen die Pipeline. Die Mieten in sehr guten Lagen stiegen leicht auf 14,50 Euro/m².

In Linz wird hauptsächlich bedarfsorientiert gebaut. 2025 wurden die Bauteile 3 und 4 der Techbase sowie die Dynatrace-Zentrale (29.000 m²) abgeschlossen. Das Projekt Quadrill in der Tabakfabrik wird baulich fertiggestellt, während die Post City rühestens 2027 startet. Die Mieten blieben konstant, in sehr guten Lagen werden bis zu 20,00 Euro/m² aufgerufen. In Salzburg sorgt das Landesdienstleistungszentrum (LDZ) mit 50.000 m² ab Ende 2026 für Marktimpulse durch freiwerdende Altflächen. Innsbruck bleibt aufgrund fehlender Grundstücke strukturell begrenzt; 2025 eröffnete hier der West Park (13.000 m²). In Klagenfurt bildet der Lakeside Park mit dem Gebäude B17 (2.000 m²) den zentralen Entwicklungsschwerpunkt