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Wiener Büromarkt mit stärkstem Quartal
Großabschlüsse treiben Vermietungsleistung
Der Wiener Büromarkt hat im dritten Quartal 2025 ein bemerkenswertes Comeback hingelegt: Laut aktuellem Marktbericht von CBRE Austria wurden 89.300 m² Bürofläche vermietet – ein Plus von 305 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum und der höchste Quartalswert seit 2018. Kumuliert ergibt sich für die ersten drei Quartale 2025 ein Flächenumsatz von 166.300 m², was einem Zuwachs von 44 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.
CBRE konnte im bisherigen Jahresverlauf einen Marktanteil von 17 Prozent verbuchen. Für das Gesamtjahr wird eine Vermietungsleistung von 210.000 m² erwartet.
Laut Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE, war das dritte Quartal insbesondere von drei Großvermietungen geprägt, zwei davon mit mehr als 10.000 m². Die größte Transaktion betraf die Central European University, die ihren Standort in der Quellenstraße langfristig gesichert hat. Schild betont jedoch, dass trotz der positiven Entwicklung die Entscheidungsprozesse – vor allem bei großflächigen Anmietungen – weiterhin langwierig bleiben.
Die Nachfrage nach ESG-konformen Neubauten mit guter öffentlicher Anbindung bleibt ungebrochen. Die Spitzenmiete im ersten Bezirk stieg leicht auf 28,50 €/m², während gute Lagen außerhalb der Innenstadt mit 25,00 €/m² ein deutliches Plus von neun Prozent verzeichneten. Die Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 17,35 €/m², was einem Anstieg von vier Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Marc Steinke, Head of Research bei CBRE, verweist auf eine zunehmende Spreizung des Marktes: Während hochwertige Neubauten mit ESG-Standards die Preise treiben, entscheiden sich viele Nutzer aus Kostengründen für gut angebundene Bestandsflächen.
Regional dominieren die Submärkte Hauptbahnhof (22 Prozent) und Donau City (13 Prozent), während der Central Business District mit 27 Prozent nur leicht darüber liegt. In Bezug auf die Branchen zeigt sich die öffentliche Verwaltung mit 32 Prozent als stärkste Nutzergruppe, gefolgt von Bildungsdienstleistern. Der IT-Sektor bleibt mit nur sieben Prozent Marktanteil zurückhaltend.
Die Leerstandsquote im Gesamtmarkt bleibt mit 3,6 Prozent stabil und zählt damit weiterhin zu den niedrigsten in Europa. Im modernen Bestand der Klassen A und B liegt sie laut Vienna Research Forum bei 4,5 Prozent. Insgesamt stehen aktuell rund 263.700 m² moderne Büroflächen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung.
Für das laufende Jahr ist ein Fertigstellungsvolumen von rund 128.000 m² zu erwarten – unter anderem durch Projekte wie Leopold Quartier, Village Works, Vienna Twenty Two und Twenty One. Ab 2026 sinkt die Fertigungsleistung deutlich ab. Laut CBRE bleiben vor allem ESG-konforme Neubauten in Toplagen mittelfristig knapp.
CBRE konnte im bisherigen Jahresverlauf einen Marktanteil von 17 Prozent verbuchen. Für das Gesamtjahr wird eine Vermietungsleistung von 210.000 m² erwartet.
Laut Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE, war das dritte Quartal insbesondere von drei Großvermietungen geprägt, zwei davon mit mehr als 10.000 m². Die größte Transaktion betraf die Central European University, die ihren Standort in der Quellenstraße langfristig gesichert hat. Schild betont jedoch, dass trotz der positiven Entwicklung die Entscheidungsprozesse – vor allem bei großflächigen Anmietungen – weiterhin langwierig bleiben.
Die Nachfrage nach ESG-konformen Neubauten mit guter öffentlicher Anbindung bleibt ungebrochen. Die Spitzenmiete im ersten Bezirk stieg leicht auf 28,50 €/m², während gute Lagen außerhalb der Innenstadt mit 25,00 €/m² ein deutliches Plus von neun Prozent verzeichneten. Die Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 17,35 €/m², was einem Anstieg von vier Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.
Marc Steinke, Head of Research bei CBRE, verweist auf eine zunehmende Spreizung des Marktes: Während hochwertige Neubauten mit ESG-Standards die Preise treiben, entscheiden sich viele Nutzer aus Kostengründen für gut angebundene Bestandsflächen.
Regional dominieren die Submärkte Hauptbahnhof (22 Prozent) und Donau City (13 Prozent), während der Central Business District mit 27 Prozent nur leicht darüber liegt. In Bezug auf die Branchen zeigt sich die öffentliche Verwaltung mit 32 Prozent als stärkste Nutzergruppe, gefolgt von Bildungsdienstleistern. Der IT-Sektor bleibt mit nur sieben Prozent Marktanteil zurückhaltend.
Die Leerstandsquote im Gesamtmarkt bleibt mit 3,6 Prozent stabil und zählt damit weiterhin zu den niedrigsten in Europa. Im modernen Bestand der Klassen A und B liegt sie laut Vienna Research Forum bei 4,5 Prozent. Insgesamt stehen aktuell rund 263.700 m² moderne Büroflächen zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung.
Für das laufende Jahr ist ein Fertigstellungsvolumen von rund 128.000 m² zu erwarten – unter anderem durch Projekte wie Leopold Quartier, Village Works, Vienna Twenty Two und Twenty One. Ab 2026 sinkt die Fertigungsleistung deutlich ab. Laut CBRE bleiben vor allem ESG-konforme Neubauten in Toplagen mittelfristig knapp.
GR
AutorGerhard Rodler
Tags
2025
büromarkt
Cbre
Marktbericht
Transaktion
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