Wiener Büromarkt spaltet sich zunehmend

Der Wiener Büroimmobilienmarkt hat im Jahr 2025, mit Blick auf die Vermietungsleistung, eine bemerkenswerte Resilienz bewiesen (Immoflash berichtete). Im Zentrum der aktuellen Dynamik steht aber ein tiefgreifender struktureller Wandel, bei dem Unternehmen ihre Flächenstrategien radikal an neuen Qualitäts- und Nachhaltigkeitsstandards ausrichten, was zu einer zunehmenden Spaltung des Marktes führt.

„Der Wiener Büromarkt hat sich 2025 ausgesprochen aktiv gezeigt, wobei dafür insbesondere mehrere Großabschlüsse verantwortlich waren. Diese Deals dürfen jedoch nicht darüber hinwegtäuschen, dass das wirtschaftliche Umfeld für viele Unternehmen herausfordernd bleibt und Büroanmietungen sehr genau geprüft werden", so Patrick Schild, Head of Agency bei CBRE, betont dabei die Notwendigkeit einer präzisen Analyse der aktuellen Marktlage. Dieser Trend zur selektiven Auswahl führt dazu, dass vor allem erstklassige, ESG-konforme Neubauten und generalsanierte Flächen in Bestlagen eine ungebrochen hohe Nachfrage genießen, während der Vermietungsdruck auf technologisch veraltete Bestandsflächen massiv zunimmt.

In der Folge ziehen die Mieten in den Top-Lagen weiter an, wobei insbesondere moderne Bürocluster wie der Hauptbahnhof ein deutliches Plus verzeichnen, während die Spitzenmiete im ersten Bezirk auf hohem Niveau stabil bleibt. Marc Steinke, Head of Research bei CBRE, sieht in dieser Entwicklung ein klares Bekenntnis der Unternehmen zum physischen Standort, sofern die Qualität stimmt: „Es geht weniger um Flächenverkleinerung, sondern um Effizienz. Dass der Bedarf an Büroflächen weiterhin hoch ist, hat der Markt 2025 klar gezeigt.“

Diese Effizienzsteigerung wird zum zentralen Motiv für Umzüge und Neuvermietungen, da Firmen versuchen, ihre Flächennutzung bei gleichzeitig steigender Attraktivität für die Belegschaft zu optimieren. Für das laufende Jahr 2026 bleibt die Prognose daher trotz der ökonomischen Unsicherheiten positiv, sofern das Angebot im High-End-Bereich die Nachfrage decken kann. Mit einem erwarteten Vermietungsumsatz von rund 200.000 Quadratmetern wird der Markt laut CBRE erneut über dem langfristigen Durchschnitt liegen.

Patrick Schild unterstreicht abschließend die strategische Bedeutung dieser qualitativen Zweiteilung: „Unternehmen suchen heute nicht mehr nur einen Arbeitsplatz, sondern ein Instrument zur Mitarbeiterbindung und zur Erreichung ihrer Nachhaltigkeitsziele. Das spiegelt sich in der Konzentration der Nachfrage auf das Top-Segment wider.“